לשיחה ולתאום פגישה עם מומחה נדל"ן
או
התקשר: 3557*

מאמרים וכתבות

בוחנים נדל”ן אמריקני? איך הפכו נכסי מולטי פמילי מקלאס B לבוננזה של המשקיעים

מאת: עופר וילנקו, מנהל השקעות ראשי, קבוצת CITYR

 

ההתפתחות המואצת של שוק השכירויות בארה”ב יצר את אחת מהצורות הפופולריות ביותר כיום  למגורים בשכירות ארוכת טווח, ה-“Multy Family”. מדובר על מתחמי דיור שנרכשו על ידי משקיעים, בעזרת מימון בנקאי ומנוהלים על ידי חברת ניהול. במתחמים אלה מוצעים להשכרה בין עשרות למאות יחידות דיור בגדלים משתנים ורמות פאר מגוונות, והם כוללים בדרך כלל במחיר היחידה גם שירותים נלווים רבים הדרושים לדיירים.

משקיעי נדל”ן רבים כבר גילו את שוק המולטי-פמילי הצומח ובהם גם גופים מוסדיים שמנהלים מיליארדי שקלים, בארץ ובעולם. עבורם, מדובר באחת הדרכים הנוחות והבטוחות יותר להשקיע בנכס נדל”ן מניב שמייצר תשואות אטרקטיביות לאורך מספר שנים.

shutterstock_123002560

דירוג הנכס מיצג את איכות הדיור המוצעת ואת רמת ההכנסה של דייריו, בפועל נכסים מדרוג B נהנים כיום מביקוש גבוהבטרם ביצוע ההשקעה, חשוב להבין שנכסי המולטי פמילי מתחלקים לכמה סוגים ומדורגים בהתאם לרמת האיכות שלהם. על משקיע נבון לדעת לבחון את מאות ההצעות הקיימות – ולבחור את הנכס שייצר לו את התשואה הטובה ביותר.

בחינה מדוקדקת של שוק מתחמי ה-“Multy Family” מראה, שכיום ישנה עדיפות להשקעה בנכסים שמוגדרים כ-Class B על פני נכסים המוגדרים כ- Class A. המתחמים שמסווגים כ-Class B  אולי פחות נוצצים ומפוארים, אבל התשואה שיכולים המשקיעים להשיג באמצעותם כיום – עדיפה בהרבה.מדוע זה כך?

מרבית המתחמים שנבנו בארה”ב בשנים האחרונות מוגדרים כ-Class A, והצנרת המלאה מגדילה את התחרות בין המתחמים על כיסם של השוכרים. הבנייה המואצת של מתחמים מקלאס זה מוסברת בכך שהם משקפים רווח טוב ליזמים שמבקשים למכור אותם לאחר מכן ברווח מקסימלי – אבל עבור המשקיעים בנכסים מניבים, מדובר באפשרות טובה הרבה פחות.

 

 

לפי אנליסטים המתמחים בנדל”ן, עודף המלאי בקטגוריה זו עלול להוביל לירידה במחירי השכירות, בעיקר על רקע הפער האדיר שקיים במחירי השכירות בין שתי הקטגוריות. בשל מחירם הגבוה, הם מתאימים רק לחלק קטן מהאוכלוסייה השוכרת בארה”ב ואנליסטים חוזים ששכר הדירה בהם ירד באופן משמעותי בשנים הקרובות. ירידה כזו עלולה כמובן לפגוע בתשואות של אלו שבחרו להשקיע את הונם בנכס מסוג זה במטרה ליצור לעצמם הכנסה פאסיבית בשוק הנדל”ן האמריקני.

 

 

בנוסף, העלייה בהיצע המתחמים היוקרתיים יותר מתרחשת במקביל לתהליך הפוך שקורה במתחמים המסווגים כפשוטים יותר, מקלאס B. מלאי הנכסים המוגדרים כקלאס B בשוק המולטי פמילי  בארה”ב ירד בשנים האחרונות בשיעור חד, אם בשל הרס של מתחמים ישנים מדי, או שיפוץ ושדרוג של מתחמים קיימים לרמה הגבוהה יותר. עם זאת- הביקוש בקרב אנשי מעמד הביניים – רק הולך וגובר. ארה”ב , כמדינת הגירה וכלכלה צומחת, ממשיכה להצמיח את הציבור הזה בקצב קבוע, בעוד שהיצע הנכסים יורד.

המשמעות, אם כך, היא שצמיחת ההכנסה התפעולית נטו של מתחמים אלה עשויה לעלות על זו של מקביליהם היוקרתיים יותר, כבר בטווח הזמן הבינוני.

התחזית האופטימית בשוק המולטי פמילי קלאס B, צפויה לעודד גם משקיעים רבים, מקומיים וזרים כאחד, להעדיף נכסים מסוג זה, במטרה למקסם את התשואה על השקעתם בשנים הקרובות.


לבדיקת הזדמנות השקעה לחץ כאן
רוצה להכיר את CITYR מקרוב?
מלא את הפרטים האישיים שלך ונציגנו יחזור אליך בהקדם האפשרי
* מינימום השקעה החל מ- $80,000
 אני מאשר / כדי לקבל עדכונים ומידע באמצעות דואר אלקטרוני ו / או הודעת טקסט (SMS) של נתתי לעיל.