לשיחה ולתאום פגישה עם מומחה נדל"ן
או
התקשר: 3557*

מאמרים וכתבות

היבטי מיסוי – השקעה בפרויקט נדל”ן בארה”ב דרך LLC

יעקב קסטנר, רואה חשבון משרד GTS ישראל

אפרים מוס, עו”ד (US) משרד GTS ישראל

אפרים מוס, עו”ד

 

בתקופה הנוכחית, כאשר שיעורי הריבית בבנקים שואפים לאפס, ישראלים רבים מחפשים אפיקי השקעה חלופיים שיניבו תשואה משמעותית יותר. השקעה בנדל”ן בארה”ב עשויה להיות אטרקטיבית, אך באותו זמן, חשוב להבין שהשקעה כזו מחייבת הבנה בסיסית של השלכות המיסוי וחובות הדיווח בארה”ב על מנת להימנע מהפתעות בעתיד שעלולות להשפיע על רמת התשואה. במאמר זה נתייחס באופן ספציפי להשלכות מיסוי של יחיד (לא חברה) תושב ישראלי (לא אזרח אמריקאי) שמשקיע בנדל”ן בארה”ב באמצעות שותפות קבוצתית.

 

מבנה ההשקעה וסקירת תהליך הדיווח  – נתאר בקצרה את מבנה ההשקעה הקלאסי של שותפות קבוצתית. נציג הקבוצה פותח חברת LLC בארה”ב ורוכש בית/ בניין בארה”ב על שם ה -LLC עם כספי המשקיעים בקבוצה. כל אחד מהמשקיעים יירשם כשותף ב-LLC. בשנה העוקבת, החברה מגישה דוח מס לדווח על פעילות השותפות ולבסוף היא מחלקת טופס 1K לכל אחד מהמשקיעים. טופס זה מציג את החלק של השותף ברווחים/הפסדים לפי אחוז השותפות שלו. במידה והחברה ניכתה מס במקור עבור היחיד (למשל בעת מכירת הנכס), זה יוצג בטופס 8805. באמצעות טפסים אלו על כל אחד להכין ולהגיש דוח מס אישי בטופס 1040NR (במידה והמשקיע אינו יחיד אלא חברה, יש טפסים שונים והשלכות אחרות). מומלץ להשתמש בשירות של רואה חשבון מוסמך בארה”ב.

 

שיטת מיסוי – בשונה ממרבית מדינות העולם, שיטת המיסוי בארה”ב הינה גלובאלית, כלומר פרסונאלית וגם טריטוריאלית.

  • אזרחים ותושבים אמריקאים חייבים לדווח ולשלם מס על כל ההכנסות העולמיות שלהם כולל אלה שמקורן מחוץ לארה”ב.
  • תושבים זרים (למשל ישראלים) שאינם אזרחי ארה”ב, חייבים לדווח ולשלם מס אך ורק על הכנסות שמקורן בארה”ב, ובכלל זה, הכנסות שכירות ורווחי הון מנכסי נדל”ן הנמצאים בארה”ב. לעומת זאת, הכנסות שמקורן בישראל ונכסים הנמצאים בישראל, אינם מדווחים לרשויות המס בארה”ב על ידי המשקיע הישראלי.

שיעורי המס – הכנסות שוטפות בגין ההשקעה אשר יוחסו למשקיע בטופס 1K ימוסו ברמת היחיד לפי המס השולי שלו. רווחי הון (עבור מכירה לאחר החזקה של למעלה משנה) ימוסו ברמת היחיד בשיעור של 0% עד 20%. מדרגות המס להכנסות שכירות שוטפות בארה”ב לשנת 2015 (ליחיד נשוי):

 

 

חשוב לציין שלכל אדם (כולל אלה שאינם אזרחים ותושבים) מגיע פטור ממס על ההכנסות נטו. בשנת 2015, פטור זה עומד על סך $4,000. מדובר בפטור לבן אדם ולא עבור כל נכס. כלומר, ישראלי המשקיע בנדל”ן לא ישלם מס בארה”ב על הכנסות השכירות כל עוד סה”כ הכנסותיו נטו (מכל השקעותיו בנדל”ן בארה”ב) לא יעברו $4,000 בשנת 2015. חשוב לציין שגם אם יש פטור מלא ממס בשנה מסוימת, ברוב המקרים עדיין קיימת חובת הגשת דוח.

 

אמנת המס – קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ארה”ב לישראל. לפי האמנה, במקרה של הכנסות מנכס נדל”ן שנמצא בארה”ב, זכות המיסוי הראשונה היא בידי ארה”ב ולא ישראל. כלומר, בין אם מדובר בהכנסות משכירות ובין אם מדובר ברווחים ממימוש הנכס, חובת תשלום המס (במידה ויש) היא קודם כל לארה”ב ורק אח”כ תהיה השלמה של מס בישראל (בהנחה ששיעור המס בישראל הוא גבוה יותר).

 

סוגי דיווח:

  • יחיד המשקיע בנדל”ן בארה”ב, כולל דרך שותפות קבוצתית, חייב בהגשת דוח מס שנתי אישי לרשויות בארה”ב.
  • דוח המס האישי מוגש באמצעות טופס 1040NR.
  • מועד ההגשה של הדוח האישי הוא 15 ביוני בשנה העוקבת לשנת המס. ניתן לקבל הארכה למועד הגשת הדוח עד 15 באוקטובר במידה ומבקשים את בקשת ההארכה לפני המועד הנ”ל. אין הארכה למועד תשלום מס, במידה ויש חבות מס.
  • על מנת להגיש את הדוח הראשון, על כל משקיע החובה לפתוח תיק אצל רשות המיסים האמריקאית על ידי בקשת מספר מזהה אישי הנקרא ITIN. את הבקשה עושים בזמן הגשת הדוח הראשון על ידי צירוף טופס W7.
  • ייתכן ויהיו גם חובות דיווח וחבות מס מדינתיות, תלוי באיזו מדינה נמצא הנכס, ולכל מדינה חוקי מס משלה.

דגשים:

  • טופס 1K אינו דוח מס אישי ואנו תחליף לדוח מס אישי. באמצעות טופס זה מכינים דוח מס אישי (1040NR), ולכן חשוב מאוד להעביר אותו לרואה החשבון. מקבלים טופס 1K מכל שותפות בנפרד.
  • דוח מס אישי חייב לכלול בתוכו את כל ההשקעות/ הכנסות בארה”ב של היחיד. לכן במקרה של יותר מהשקעה אחת, חשוב לרכז את כל הטפסים מכל השותפויות ולהעבירם לרואה החשבון על מנת למנוע כפילויות. הגשת 2 דוחות אישיים עבור אדם אחד תגרור דחיית הדוח האחרון.
  • לפי דיני המס האמריקאי, ברגע שיש לשותפות עסק בארה”ב, על כל שותף בשותפות להגיש דוח מס אישי, גם בשנה שאין הכנסות כלל.

חשוב לציין שמאמר זה בגדר מידע בלבד ואין להתייחס למידע זה כייעוץ מס אישי בשום אופן. תוצאות המס הסופיות של כל אחד עלולות להשתנות בהתחשב בעובדות הספציפיות. מומלץ שכל אחד יתייעץ עם רואה החשבון האישי שלו לגבי השלכות המס הספצפיות בכל מקרה לגופו.

 

משרדGTS  ישראל הינו משרד מיסים בוטיק המתמחה במיסוי אמריקאי וישראלי בכלל ובמיסוי השקעות נדל”ן בפרט. המשרד מציע מגוון רחב של שירותים כולל פתיחת חברה בארה”ב, פתיחת תיק במס הכנסה (ITIN), והגשת דוחות שנתיים בארה”ב וישראל, תוך כדי מתן שירות אישי, מקצועי ובמחירים תחרותיים. לפרטים נא לפנות לרו”ח יעקב קסטנר בטלפון

072-224-4222 שלוחה 104 או במייל ykastner@gtsisrael.com


לבדיקת הזדמנות השקעה לחץ כאן
רוצה להכיר את CITYR מקרוב?
מלא את הפרטים האישיים שלך ונציגנו יחזור אליך בהקדם האפשרי
* מינימום השקעה החל מ- $80,000
 אני מאשר / כדי לקבל עדכונים ומידע באמצעות דואר אלקטרוני ו / או הודעת טקסט (SMS) של נתתי לעיל.