לשיחה ולתאום פגישה עם מומחה נדל"ן
או
התקשר: 3557*

מאמרים וכתבות

למה רק בארה”ב כדאי להשקיע במולטי-פמילי?

אורי פריש
דמיינו לכם שאתם מתגוררים במגדל חדש או בשכונה קטנה של מבנים נמוכים נאים עם חצרות מטופחות וירוקות. חברת ניהול דואגת לתחזוקה, יש חנייה מסודרת, חדר כושר, מגרשי ספורט, גינת משחקים ובריכה. המתחם נמצא בפרוור של מטרופולין, כרבע שעה נסיעה ממרכז תעסוקה וקניות. השכנים הם חבר’ה נחמדים ממעמד הביניים, משפחות של הייטקיסטים, עובדים בחברות גדולות, מורים, רופאים ועצמאים ובמקום יש חיי קהילה סולידיים, נעימים.

shutterstock_157213709

היכן נמצא המתחם הזה? אין כאלה. כלומר, יש, מיליוני מתחמים כאלה, בחו”ל, מארה”ב ועד סין. בארצות האנגלו-סאקסיות הם מכונים “מולטי-פמילי” (Multi-Family Housing) ונחשבים לצורת מגורים רגילה ונפוצה. בישראל – כלום.
לפי נתוני הלשכה המרכזית האמריקנית לסטטיסטיקה, כ-35% ממשקי הבית בארה”ב גרים בשכירות. לפי הלמ”ס הישראלי, מספר השוכרים בישראל זינק בשנים האחרונות לכ-29% ממשקי הבית וכ-23% מהאוכלוסייה. אבל אופי השכירות כאן עדיין שונה מאוד מבארה”ב. הגיל הממוצע של השוכרים בישראל הוא כ-35; בארה”ב, לפי נתוני המועצה האמריקנית לדיור, כ-78% מהשוכרים הם מעל גיל 30 וכ-31% מעל גיל 45. כ-45% מהשוכרים האמריקנים – כ-18 מיליון משקי בית – גרים ב”מולטי-פמילי”. חלקם עניים שמתגוררים ב”Projects” – הדיור הממשלתי להשכרה, אך רובם – עשרות מיליוני אנשים – הם אנשים ממעמד הביניים, שמתגוררים במתחמים מסודרים ומטופחים, שנבנו ביוזמה פרטית. החלום האמריקני, גרסת השוכרים.
קיומם של מתחמי מולטי-פמילי הוא Win-win למשקיעים ולשוכרים. הדיירים שוכרים דירה עם איכות חיים וגרים עם אנשים שדומים להם – עניין חשוב לשוכרים רבים, שבמציאות הישראלית, מפוזרים בשכונות שרוב תושביהם גרים בבתים בבעלותם ומרגישים תלושים ואף חריגים.
ואילו עבור המשקיעים, מדובר בהשקעה בטוחה עם תשואה פנטסטית. קיים רצף מגורים, מרבית הדירות מאוישות, וחברות שעובדות נכון מפזרות את הסיכון ומאפשרות למשקיע הבודד לרכוש אחוזים מהמתחם כולו, במקום דירה בודדת שעלולה לעמוד ריקה. רכישה במולטי-פמילי חוסכת למשקיעים את הסיוט של משכירי הדירות: הסתבכות עם דייר שאינו משלם, משחית את הנכס ואף פועל באלימות.
אם מתחמים כאלה טובים לכולם, למה הם לא קמים בארץ? בגלל המחלות של שוק הנדל”ן הישראלי. קודם כל, יוקר הקרקע: הקמת מתחמים להשכרה כדאית כשמחיר הקרקע הוא חלק זניח מהעלות הכוללת. בישראל, שבה הקרקע עולה עשרות אחוזים מהמחיר (המופקע) של הבניין כולו, היזמים נאלצים לנסות למנף עד מעל לראשם ומעוניינים למכור את הדירות מהר כדי להחזיר הלוואות, ולא לחכות עד שהדירות יושכרו ויניבו תשואה גבוהה.
ליוקר הבנייה מצטרפת הבירוקרטיה החונקת והליכי התכנון, שמעכבים פרויקטים במשך שנים, והקבלנים, שחלקם מעכבים בנייה גם אחרי שאושרה, אם מתוך רשלנות ואם כדי להוציא עוד כסף מהיזם (והמדינה שותקת). כל העיכובים הללו מגבירים את הלחץ על היזמים למכור דירות במהירות. יזמים רבים בארץ מוכרים בתים “על הנייר” עוד לפני שקמו בפועל. האם שמעתם על דייר ששכר בית “על הנייר”?


סיבה נוספת שמונעת בנייה פרטית של מתחמים להשכרה היא העובדה ששוק השכירות בארץ פרוץ ואינו בפיקוח, בניגוד לשוקי השכירות במערב, כולל בארה”ב, שנמצאים תחת רגולציה (“Rent Control”) ששומרת על זכויות המשקיעים והדיירים כאחד. פרויקטים ארוכי טווח להשכרה זקוקים לסביבה יציבה שבה כללי המשחק ידועים מראש. פיקוח מגביל, אמנם, את העלאת השכירות, אך מאפשר להעלות אותה בצורה מסודרת, ומבריח מהשוק את היזמים הלא-אמינים ואת השוכרים המסוכנים.

יזם, פשוט לא יכול להשקיע בדיור להשכרה בארץ. אולי נראה דיור כזה קם בעתיד, בסבסוד ממשלתי, באותם פרויקטים ששר האוצר, שר השיכון וראשי הערים מבטיחים להקים. אבל אלה יהיו פרויקטים צפופים, חנוקים, של דיור למעטי-יכולת, גרסה חדשה של הדיור הציבורי. 

מעמד הביניים ימשיך להיטלטל מדירה ארעית אחת לשנייה או לקנות דירות קטנות במיליוני שקלים, והמשקיעים ימשיכו לרכוש פרויקטים פרטיים מצליחים של דיור להשכרה – בחו”ל.

הכותב הוא מנכ”ל משותף בחברת הנדל”ן CITYRgroup

לבדיקת הזדמנות השקעה לחץ כאן
רוצה להכיר את CITYR מקרוב?
מלא את הפרטים האישיים שלך ונציגנו יחזור אליך בהקדם האפשרי
* מינימום השקעה החל מ- $80,000
 אני מאשר / כדי לקבל עדכונים ומידע באמצעות דואר אלקטרוני ו / או הודעת טקסט (SMS) של נתתי לעיל.