לשיחה ולתאום פגישה עם מומחה נדל"ן
או
התקשר: 3557*

מאמרים וכתבות

רכישת נדל”ן בארה”ב מכינוס נכסים

שוק הנדל”ן בארצות הברית מביא הרבה משקיעים זרים ובכללם גם משקיעים ישראלים להשקיע בענף זה, אך כמו בכל תחום יש להכיר את האופציות השונות ולהבין מחד את הסיכונים ומאידך את היתרונות הטמונים בו. רכישת נדל”ן מכונס נכסים תמיד נראית כהזדמנות טובה להשקעה וברוב המקרים זה נכון עבור אנשי מקצוע

 

המכירים את התהליך על בוריו. כינוסי נכסים במדינות שונות תהליך כינוס הנכסים שונה ממדינה למדינה ויש להכיר את החוקים והנהלים המתקיימים בכל מדינה בנפרד.

shutterstock_85321555

 

מדי יום ד’ בשעה 17:00 מתקיים מפגש משקיעים בבית CITYR. לחצו להרשמה.

 

חשוב לדעת כי בעת רכישת נדל”ן מכונס נכסים מילת המפתח היא פשטות והיא גורם בעל משמעות רבה עבור המשקיע. במדינות בהן התהליך ארוך ומייגע, רכישתו של

נדל”ן מכונס נכסים מפחיתה את הכדאיות ואת האטרקטיביות של ההשקעה. בה בעת, במדינות בהן התהליך מהיר וחלק ההשקעה הופכת לכדאית ורווחית. בארצות הברית באופן כללי רכישת נדל”ן מכונס נכסים הינו תהליך פשוט יחסית.

 

מה כדאי לבדוק לפני רכישת נדל”ן כתוצאה מהליך כינוס נכסים ?
ישנם כמה מרכיבים שמומלץ לבדוק לפני כל רכישת נדל”ן בארצות הברית גם אם התהליך נראה פשוט ומהיר. הדברים הבסיסיים שיש לבדוק הם :

  • האם התהליך מצריך אישור של בית המשפט?
  • האם יש מכרז או תהליך של התמחרות?
  • מי מוכר את הנכס – מתווך, בעל החוב או עורך דין?
  • מה הוא זמן תהליך המכירה?
  • האם לבעל הנכס שמורה האפשרות לשלם את החוב ולחזור לנכס?
  • מהם החובות של המוכר ובאיזה מצב נמצא הנכס?

סוגים שונים של רכישת נכסים מכינוס נכסים:

  • שורט סייל –  מכירה קצרת טווח המוזמנת על-ידי הבנק ומוסכמת על המוכר. במילים אחרות, מדובר בכינוס נכסים מרצון
  • פורקלוזר (foreclosure) – כינוס נכסים בכפייה. הכוונה כאן היא לנכסים שנמצאים בבעלות הבנקים לאחר שנלקחו או נמסרו מבעלים שלא יכלו לעמוד בתשלומים שלקחו על עצמם\
  • קניית חוב (note) – ניתן לרכוש מהבנק חוב במחיר מופחת וזאת משום שהבנק פשוט לא מצליח לגבות אותו
  • לכל אחד מהסוגים אשר פורטו לעייל יש יתרונות וחסרונות אשר יש להיות מודע להם ולפעול על פיהם ברכישת הנכס כחלק מהליך כינוס הנכסים של הנכס
  • השתתפות המוכר בעלויות שונות כחלק מתהליך המכירה יכול הרוכש לבקש מהמוכר להשתתף בעלויות שונות כגון:
  • השתתפות בעלויות השיפוץ ותיקון הנכס
  • השתתפות בעלות תיאום ההלוואה
  • רכישת ביטוח תיקונים לנכס
  • בדיקת הנכס לאחר החתימה עם אפשרות לביטול העסקה

היתרונות ברכישת דירה מכונס נכסים בארצות הברית
ראשית, היתרון המשמעותי ביותר בעת רכישת דירה מכונס נכסים היא קבלת דירה שאינה כפופה לשיעבוד מכל סוג שהוא ולמעשה נקיה מכל חוב. נוסף על כך, ראוי לתת את הדעת גם על פרמטר העלות, שכן באופן טבעי מחירה של דירה אשר נרכשת כתוצאה מכינוס, יהיה קרוב לוודאי (אך כפי שנראה מיד – לא תמיד) נמוך בעשרות אחוזים ממחירה האמיתי בשוק. מעבר לכל אלה, הרי שרכישה של דירה מכונס נכסים תעניק לרוכש יציבות ארוכת טווח משום שמצדה השני של העסקה עומד אדם בעל מוניטין אשר זוכה לגיבוי מלא מצדו של בית המשפט.
החסרונות ברכישת דירה מכונס נכסים בארצות הברית בעת רכישתו של נכס נדל”ני מכונס נכסים, סביר להניח שאחת הבעיות שתצטרכו להתמודד אתה תהיה לוח הזמנים הבעייתי להשלמת העסקה – תהליך אשר תלוי במגוון רחב של גורמים. כך למשל, גם אם נדמה לכם שההצעה הכספית שהעליתם הספיקה לרכישתה של הדירה, אין להוציא מכלל אפשרות מצב בו המכרז ייפתח מחדש בהינתן הצעה גבוהה יותר. כמו כן, באם ההצעה שלכם התקבלה, אך זו נמוכה יותר מהסכום בו נקב השמאי שהופקד על הערכת הנכס, הרי שסביר להניח כי המכרז ייפתח גם כן מחדש. זאת ועוד, ועל אף העובדה שהדירה אשר נרכשת מכונס הנכסים אמורה להיות זולה יותר ממחירה הריאלי בשוק, לא פעם, נוהגים כונסי הנכסים לנקוב בכוונה תחילה במחירים הגבוהים בהרבה מהערך הריאלי של הנכס – וזאת על מנת להשלים את מלאכתם במהירות.

 

 

חסרון נוסף ברכישת נכס מהבנק כתוצאה מכינוס נכסים הוא ניהול קלוקל של הנכס כל זמן שהיה בבנק. מדובר בניהול קלוקל הן ברמת התחזוקה והן בכל הנוגע לגביית דמי השכירות. הדבר נובע מכך שרוב עסקאות כינוס הנכסים מחייבות שיפוץ בנכס, ומכאן שישנן לא מעט הנחות כגון זמן השיפוצים, עלותם, זמן אכלוס הנכס ועוד. ברור ונהיר הוא כי ככל שידרשו שיפוצים נרחבים יותר כך ההנחות גדולות יותר וכך הסיכון יהיה גבוה יותר.

 

 

כך או כך, עליכם לזכור כי רכישת נדל”ן מכונס נכסים בארצות הברית אינה מהלך סבוך לכשעצמו במרבית המקרים. ואף על פי כן,  מומלץ להשלימו תוך הסתייעות באיש מקצוע מומחה. רק איש מקצוע מיומן, מנוסה ובעל מוניטין יוכל לסייע להעניק לכם את כל ההסברים הנדרשים ולאפשר את השלמתה של עסקת הרכישה במהירות, ביעילות ועל הצד הטוב ביותר ממה צריך להיזהר לפני ביצוע השקעת נדל”ן בארצות הברית? שוק הנדל”ן האמריקאי נפתח בשנים האחרונות למשקיע הישראלי ורבים רצים להשקיע את כספם באפיק זה. ואף על פי כן, בצד ההשקעה המבטיחה נוכח תנאי השוק המיוחדים שנוצרו כתוצאה ממשבר הנדל”ן, המשבר הכלכלי הפוקד את ארצות הברית בימים אלו, וחולשתו היחסית של הדולר, אסור לשכוח שארה”ב היא מדינה רחבת היקף עם היצע נרחב בענף הנדל”ן. אשר על כן, לא כל עסקה באשר היא תניב בהכרח רווחים גדולים. ואמנם, כבר נרשמו בעבר לא מעט מקרים של ישראלים אשר נכנסו אל השוק והפסידו ובגדול, ובדיוק מהסיבה הזו ישנם מספר מרכיבים מרכזיים עליהם ראוי לתת את הדעת בטרם תשלימו את העסקה.

 

למה צריך לשים לב?
הגוף המשווק – חשוב לזכור כי בתחום ההשקעות “מעבר לים” ישנם לא מעט שרלטנים וחובבנים שמנסים לגזור קופון, וזאת לצד חברות מקצועיות ואמינות שרק מבקשות לשרת את הלקוח נאמנה. אנו ממליצים לבדוק מבעוד מועד כי לחברת השיווק אליה אתם פונים יש משרדים מסודרים במדינה שבה אתם עתידים להשקיע, וכי מאחורי הכתובת שרשומה על כרטיס הביקור או באתר האינטרנט עומדים גם אנשים שאליהם תוכלו לפנות בעת הצורך.

 

 

נוסף על כך, במידה והגוף המשווקהיוזם ייטול גם הוא על עצמו סיכון מסוים בכל הנוגע לעסקת הרכישה, הרי שסביר להניח כי מדובר בשותף אמין שעמו כדאי לכם לעבוד. רישום בטאבו (DEAD) – ככלל, כל עסקה לרכישת נכס בארצות הברית יש לבצע באמצעות ביטוח רכישה, המוכר גם בשמו האחר טייטל אינשורנס (Title Insurance). ביטוח רכישה מסוג זה מבטיח כי הבעלות על הנכס תעבור לידי הקונה כאשר הנכס נקי מכל חוב, שיעבוד קודם או כל בעיה משפטית אחרת בהיסטוריה של הנכס. עו”ד נאמן – אנו ממליצים לכם לוודא מבעוד מועד שהעברת הכספים לחו”ל תיעשה אך ורק לחשבון נאמנות, רצוי חשבון נאמנות מבוטח (ILOTA).  למען הסר ספק, לא מומלץ להעביר כספים לגופים פרטיים.

 

חברת ניהול – בחרו אך ורק בחברת ניהול מוכרת ובעלת ניסיון ומוניטין מוכחים. מעבר לכך, מומלץ ורצוי לבחור בחברה שלרשותה עומדים משרדי ייצוג הממוקמים בישראל, וזאת באופן טבעי לצד נציגים בשר ודם שעמם תוכלו לשוחח בכל רגע נתון. מחיר הנכס – תמיד חשוב לקנות נכסים במחיר טוב. מחיר טוב יכול להיות מחיר השוק, או כמובן נמוך ממנו, מחיר המשקף תשואה טובה שוטפת ו/או פוטנציאל לרווח עתידי. ראוי לציין כי האינדיקציה הטובה ביותר להערכת שווי הנכס היא הערכת שמאות שתיערך על ידי בנק מוכר. מצב הנכס – יש לבדוק את מצב הנכס והאם הוא זקוק לשיפוצים ומה תהיה עלותם. בעת בחינתו של מצב הנכס, יש לתת את הדעת על היבטי המצב הפיזי של הבניין כולו, ושל כל דירה בנפרד, והן על מצב המערכות של הבניין, החימום, החשמל המים וכיוצא באלה. האזור בו ממוקם הנכס – בחינת האזור של הנכס הינה בחינה מקיפה הכוללת היבטים רבים בכל אזור ואזור: החל מהיבטים מקרו כלכליים וההיבטים דמוגרפיים וכלה בהיבטי התעסוקה באזור והיבטי התפתחות האזור בטווח הארוך .

 

מעבר לכך, הרי שלכל אזור בארצות הברית ישנם נתוני תפוסה (occupancy) המפורסמים באינטרנט,  יש להתחשב בנתונים אלו בבואכם לתת את הדעת על התכנית העסקית של ההשקעה. מצב השכונה – יש לבדוק את מצבה הסוציו-אקונומי של השכונה בה ממוקם הנכס, את רמת ההכנסה של התושבים, רמת ההשכלה וכדומה מומלץ לתת דגש על היחס בין מחירי השכירויות באזור ויחס ההשתכרות באותו האזור. במילים אחרות, האם התושבים יוכלו להרשות לעצמם לשכור ממך את הנכס אשר קנית.

 

דברים שיש להיזהר מהם בעת ביצוע העסקה עצמה
יש להקפיד על בדיקה יסודית של נושא התשלומים השונים מעבר לדמי השכירות שתקבלו. תשלומי ארנונה ומיסים אחרים הנהוגים בארה”ב, משולמים על ידי המשכיר. בדקו זאת היטב ודרשו זאת בכתב. כמו כן יש לבדוק את נושא הביטוח ומה מחיר הפרמיה שיש לשלם על מנת לבטח את הנכס. כך גם לגבי דמי התיווך שאותם יש לבדוק לפני תחילת העבודה מול משרד התיווך המקומי . אל תמהרו לחתום על עסקה זו או אחרת רק מפני שמחירו של הנכס נמוך ואטרקטיבי בעניכם. ודאו תחילה את זהותם של האנשים אשר מולם אתם חותמים על העסקה. וכי כל הפרטים מוגשים לכם בכתב בצורה מסודרת.


לבדיקת הזדמנות השקעה לחץ כאן
רוצה להכיר את CITYR מקרוב?
מלא את הפרטים האישיים שלך ונציגנו יחזור אליך בהקדם האפשרי
* מינימום השקעה החל מ- $80,000
 אני מאשר / כדי לקבל עדכונים ומידע באמצעות דואר אלקטרוני ו / או הודעת טקסט (SMS) של נתתי לעיל.