לשיחה ולתאום פגישה עם מומחה נדל"ן
או
התקשר: 3557*

מאמרים וכתבות

שוק המשכנתאות בארה”ב לאחר משבר הסאב-פריים

בשלהי שנת 2008 חזינו כולנו בהתפרצותו של משבר הנדל”ן הגדול בארה”ב, אשר השפיע בצורה חסרת תקדים על שוויים של כלל הנכסים במרבית מדינות העולם. במבט לאחור ניתן לקבוע איפוא כי למשבר זה היו שלוש סיבות עיקריות.

new-jersey

הסיבה הראשונה – המדיניות הכלכלית
ראשית, יש לתת את הדעת על המדיניות הכלכלית כלפי שוק הסאב-פריים, אשר נחשב לשוק בעייתי נוכח העובדה שמדובר בענף שהורכב מלווים בעייתיים, הן מבחינת נתוני הפתיחה הכלכליים שלהם, והן מבחינת הבטוחות כנגד ההלוואות, אשר היו נמוכות לאין שיעור מהיקפי ההתחייבויות של ההלוואות הללו. אשר על כן, וכתוצאה מהמצב הכלכלי הלא פשוט בארצות הברית בין השנים 2005 ו-2007, החלו לווי הסאב-פריים לפגר בהחזרי תשלומי המשכנתאות, משכנתאות שאותן הם קיבלו מלכתחילה מבלי שנעשו בדיקות ובירורים של ממש. כתוצאה מכך נכנסו בתים רבים בארצות הברית לתהליכי עיקול ובמקביל החלה ירידת מחירים דרסטית בנכסי הנדל”ן בכל רחבי ארצות הברית, אשר הורידה באופן משמעותי את שווי הבטוחות אשר הוחזקו בידי הבנקים.

 

הסיבה השנייה – מינוף
הסיבה השנייה היתה רמת המינוף המשקפת את יחס האשראי לתוצר באותו המגזר. בשנת 2009 עמד החוב הכולל של המגזר הפרטי והציבורי על 53% לערך מהתל”ג. בנוסף לכך, הגיע החוב החיצוני של ארצות הברית באותה שנה לכ- 13.5 טריליון דולר – החוב הפדרלי הגדול ביותר מאז ומעולם. במילים אחרות, המינוף, הן של המגזר הפרטי והן של זה הציבורי, לא עמד בקנה אחד, ולמעשה חרג מכל פרופורציה ביחס להיקף הביטחונות ויכולת ההחזר של ההלוואות.

 

הסיבה השלישית  – סיכון מוסרי
סיכון מוסרי הוא מצב שבו אדם או ארגון שאינו נושא באחריות לסיכון שאותו הוא נוטל עלול להגביר את הסיכון על מנת לגרוף רווחים גדולים יותר. מצב זה הביא את מנהלי המוסדות הפיננסיים ליטול על עצמם סיכונים בהיקף גבוה יותר ממה שיכלו להרשות לעצמם. המירוץ הבלתי פוסק לתשואות הגבוהות, בין השאר בסחר בתיקי משכנתאות מגובים ולא מגובי נכסים,  גרם בסופו של דבר לבתי השקעות רבים להפסיד סכומי עתק, חלקם אף פשטו את הרגל וירדו אל תהום הנשייה.

 

קריטריונים לקבלת משכנתא לאחר המשבר
ישנם בנמצא מספר קריטריונים מקדימים לקבלתה של משכנתא בארצות הברית. עם זאת, ברור ונהיר הוא כי אחרי המשבר הפך קריטריון מרכזי אחד לחשוב יותר מכל האחרים: יכולת ההחזר של הלווה. בימים אלה, נבחנת יכולת ההחזר של ההלוואה על פי בחינת ההכנסה הפנוייה של הלווה בלבד – ללא כל תלות במקור נוסף זה או אחר. במילים אחרות, לאחר התפוצצותה של בועת הנדל”ן בשוק האמריקאי, לא ניתן עוד לקבל משכנתא על סמך הנכסים הממונפים של הלווה. כיום ניתן להבחין באופן ברור בין משכנתאות הניתנות לנכסים פרטיים (כגון בתים פרטיים לשימוש עצמי), לבין נכסים מסחריים המיועדים להשכרה, ובכללם נכסי מגורים מסחריים (Commercial Residence), נכסים מסחריים וכיוצא באלה. יודגש כי בכל הנוגע לנכסים המסחריים, ניתנות כיום הלוואות בשיעורי ריבית טובים יותר, כאשר קריטריון יכולת ההחזר של ההלוואה נבחן על פי ההכנסות המתקבלות מהנכסים המשועבדים.

 

באשר לנכסים הפרטיים, לרוב המשכנתאות ניתנות לאזרחי ארצות הברית, או לאלו המגישים באופן סדיר דוחות מס. או אז, נבחנת יכולת החזר ההלוואה אך ורק ביחס להכנסה הפנויה של הלווה הפרטי. לשם המחשה, אם אדם מרוויח 1000 דולר וההוצאות שלו הן 800 דולר הרי ששיעור ההכנסה הפנויה שלו יעמוד על 200 דולר, וזהו הסכום שיהווה את הנתון המכריע בעת בחינת מכלול השיקולים להענקת המשכנתא.

 

בחינת הקריטריונים
את המשכנתאות בארה”ב ניתן לקבל לתקופה של בין 20 ל-30 שנה. הריבית על המשכנתא עשויה להשתנות כל חמש, שבע או עשר שנים ואף יותר מכך. אנו ממליצים לכם לבחון את תנאי ההחזר של המשכנתא גם ביחס לעלויות הישירות הכרוכות בנטילתה של המשכנתא, וגם באופן יחסי של אסטרטגיית ההשקעה הכוללת. סוגי נדל”ן להשקעה בארצות הברית


לבדיקת הזדמנות השקעה לחץ כאן
רוצה להכיר את CITYR מקרוב?
מלא את הפרטים האישיים שלך ונציגנו יחזור אליך בהקדם האפשרי
* מינימום השקעה החל מ- $80,000
 אני מאשר / כדי לקבל עדכונים ומידע באמצעות דואר אלקטרוני ו / או הודעת טקסט (SMS) של נתתי לעיל.