חברת CiTYR ממליצה להשקיע במתחמי ה-Multy-family להשכרה בארה”ב – בהם היא עצמה משקיעה קודם. עפר ברשם, סמנכ”ל השיווק: “זו גישה שלפיה ‘אני מציע לך להצטרף להשקעה שבחרתי לעצמי, וכך יש לשנינו זהות אינטרסים”
מאת שרלי שטרית, מוסף השקעות נדל”ן ב”הארץ” פברואר 2016
מתחמי דירות להשכרה בשיקגו
שוק השקעות הנדל”ן בארצות שמעבר לים משגשג בשנים האחרונות, והחברות הישראליות שמתמחות בו מציעות שפע אפיקי השקעה. מבין האפשרויות השונות, בולט ביציבותו סוג הנדל”ן שאפילו משבר הסאב-פריים ב 2008- פסח מעליו בארה”ב: מתחמי ה- Multi-famil – בתי הדירות המשפחתיים להשכרה.
חברת CiTYR הישראלית-אמריקאית היא מהראשונות שהביאו לישראל, כבר לפני 4.5 שנים,
את בשורת ה Multi-family המאפשרת למשקיע הישראלי הבודד להיכנס להשקעה שעד אז הייתה שמורה בלעדית לגופי ההשקעה גדולים”. אנחנו היחידים כיום שמתעסקים רק ב- Multi-family בארה”ב”, אומר עפר ברשם, סמנכ”ל השיווק של החברה, “וכל גופי ההשקעה הגדולים בישראל,כולל חברות הביטוח ,מושקעים בנכסים האלה מפני שהם יודעים לייצר תשואה שוטפת ויציבה של 8-10% בשנה. אבל זה, כל עוד קנית את הנכס הנכון ואתה מנהל אותו נכון”.
Multi-family : תשואה נאה
רעיון ה- Multi-family נולד בשנות ה 50-של המאה הקודמת, עקב גלי ההגירה הגדולים
מאירופה שלאחר מלחמת העולם השנייה, כשהתבקש פתרון לדיור משפחתי בר-השגה עבור
אנשים עובדים אך חסרי יכולת כלכלית. בעקבות הביקוש, נבנו בניינים ומתחמי-ענק של בתי-דירות להשכרה במחיר נוח, וכיום כל משפחה חמישית בארה”ב מתגוררת בהם בשכירות. לדברי ברשם, “אלה נכסי מגורים שמיועדים להשכרה בלבד, עם מספר דירות שאינן מחולקות ברישומים של הרשות המקומית, שהם כמו הטאבו בישראל”
מדוע אתם רואים ב– Multi-family מוצר מעניין להשקעה?
“כי נכס Multi-family יכול להיות בניין דירות או מתחם שלם של 150-700 דירות שרשום כולו כיחידה אחת של דירות להשכרה, ואנחנו רוכשים רק בניינים שנמצאים בתפוסה של 90% ומעלה.
נכסים אלה, עם פארק מדשאות מגודר שמסביבו הרבה בתים דו-קומתיים קטנים, מנוהלים בידי חברת ניהול, עם צוות שנמצא כל הזמן ונותן לדיירים שירותים כגון קליטה וסינון של דיירים, גבייה, אחזקה וכמובן שירות לקוחות. כשנכס כזה ממוקם באזור שהוא עתיר-תעסוקה, עם מגוון גדול של מעסיקים, תמיד יהיו בו דיירים – ואז הוא מניב תשואה נאה”.
CiTYR נמצאת בבעלות רועי מרציאנו, אורי פריש ומייקל סבו יו”ר החברה – שלושתם בעלי ניסיון עסקי בינלאומי עשיר, שפועלים זה שנים בשוק הנדל”ן המסחרי ולמגורים בישראל
ובארה”ב. בשנת 2015 רכשה החברה, בשיתוף משקיעים מלונדון וישראל, נכסים חדשים – בשיקגו (אילינוי), טולסה (אוקלהומה), יוסטון (טקסס) ומנהטן – ובהם 1,780 יחידות דיור בשווי של כ– 120 מיליון דולר. אלה הצטרפו לצבר הנכסים הקיים, שכיום עומד על כ- 3,700- יחידות דיור בשווי כ 260- מיליון דולר.
אילו שיקולים מנחים את CiTYR בבחירת האזורים להשקעה?
“האבטלה כיום עומדת על 5% שזה למעשה תעסוקה מלאה, וחשוב להתמקד באזורים מתפתחים. אנחנו לא משקיעים באזורי החוף המזרחי והמערבי לרוב, כי מחירי הנדל”ן בערי חוף כמו ניו יורק, בוסטון, לוס אנג’לס ומיאמי עלו מאוד והתשואה בהם נמוכה. במרכז ארה”ב ניתן להגיע לתשואות טובות יותר. באזור מנהטן אנחנו כן משקיעים, על אף שהיא נמצאת ליד הים, אבל בגלל שהתשואה שם נמוכה זה נעשה בעסקאות Hibrid שמשלבות נדל”ן מניב ויזמות .לוקחים בנייני Multi-family מאוכלסים שנמצאים במצב תחזוקתי ירוד, ועושים תהליך פינוי-בינוי מהיר: בסיום החוזה כל דייר יוצא מהדירה, והיא מיד משופצת – מה שמכפיל את שכר הדירה ומקפיץ תוך שנתיים את ערך הנכס. כך, אנחנו מייצרים רווחיות משמעותית באזור בו הרווחיות המיידית היא 3-4% והביקוש שם אינסופי”.
לייצר הכנסה פסיבית
בשנה החולפת הצטרפו ל– CiTYR מאות משקיעים. לדברי ברשם, “הציבור שפונה אלינו לא
בהכרח נמנה עם עשירי הארץ אלא גם משקי בית רגילים, שהשתחררה להם קרן השתלמות או זכו בירושה קטנה. למול אלטרנטיבות ההשקעה הצומצמות כיום – כשהבנק לא נותן דבר, כשהנדל”ן בישראל כבר לא מניב כמו בעבר, שוק ההון מורכב מדיי עבורם – כולם מחפשים אלטרנטיבות, ולכן השוק הזה צומח מאוד”.
מהו מודל ההשקעה של ?CiTYR “לאחר ש CiTYR מאתרת נכסים מעניינים, היא עצמה משקיעה בהם 5-10% ואז מזמינה את הציבור להצטרף אליה להשקעה. בזמן שרוב החברות שמתעסקות בנדל”ן בחו”ל הן בעצם חברות לתיווך השקעה, CiTYR נכנסת בעצמה לתוך ההשקעה ונמצאת שם לכל אורך הזמן, כך שיש לה כמעט זהות אינטרסים עם המשקיעים. זו גישה שאומרת ‘אני מציע לך להצטרף להשקעה שבחרתי עבור עצמי, אני ממשיך לנהל אותה ולהיות מעורב לאורך כל חייה. ‘וכחברה שמתחייבת להשקיע מכספה בכל עסקה שהיא מציעה למשקיעים, מדובר בבידול מאוד משמעותי – כי אני יכול לשלוח אותך במטוס שאני אטיס בשלט רחוק ואני יכול להטיס אותך במטוס שבו אני הוא הטייס. בשלט רחוק, אם המטוס יתרסק אתנצל ואומר שעשיתי את המיטב. כשאני הטייס, כנראה שפחות ארצה שכך יקרה. אנחנו בכל השקעה יושבים בקוקפיט”. מרגע שהמשקיע נכנס להשקעה, תוך כמה זמן הוא נהנה מתשואה? “מיד בתום הרבעון הראשון. זו גם הסיבה שיותר ויותר משקיעים חוזרים אלינו, כי כשאנחנו מאפשרים למשקיע תשואה תזרימית, קל לו לבחון אותנו. ומאחר שהתשואה מחולקת מדי רבעון, בחלוף רבעון או שניים הוא מבין שאנחנו משיגים את התוצאה המחויבת ואז שואל מה עוד יש לנו להציע .כך, הוא גם יכול לפזר את השקעותיו על-פני 3-4 נכסים. אם בישראל דירה עולה 1-1.2מיליון שקל, בסכום כזה אפשר להיכנס ב-CiTYR לארבעה נכסים שונים וליהנות מתשואה משמעותית, עם פיזור סיכונים יפה, וחשוב מכל ההכנסה פסיבית לחלוטין. צוות CiTYR בארה”ב מנהל את הכל, כולל הגשת דוחות לרשויות המס בארה”ב. בסופו של יום, אנשים פונים אלינו כי הם מחפשים אפיק לייצור הכנסה פסיבית משמעותית אנחנו מראים שזה אפשרי: הם לא עובדים בזה, והסיכון בהחלט סביר”. מהם הסיכונים בהשקעה בנדל”ן מניב מסוג זה? “אין השקעה שאין בה סיכונים, אבל צריך להכיר אותם ואז הסיכון סביר ביחס לגובה התשואה. ראשית, בנדל”ן להשכרה תמיד קיים סיכון ששוכרים ינטשו והתשואה תרד. מסיבה זו, אנחנו בוחרים אזורים שבהם יש צמיחה כלכלית, עלייה במספר המשרות מדי שנה, ומגוון רחב של מעסיקים. כולם מכירים את הסיפור של דטרויט שהייתה עיר המכוניות, והתרוקנה כשתעשיית הרכב בארה”ב קרס. שנית, במשבר כלכלי גדול מחיר הנכסים עלול לרדת משמעותית. במקרה שהשוק הוא מוכרים בלבד’, לא נמכור את הנכס אלא נמשיך להחזיק בו וליהנות מהתשואה התזרימית השוטפת עד שהשוק יחזור לעצמו”. שוק הנדל”ן בארה”ב, מהנפגעים הגדולים של משבר 2008, הצליח להתאושש? “שוק הנדל”ן בארה”ב נסוג למעשה 10 שנים בגלל המשבר, אבל מחירי השכירות דווקא המשיכו לעלות כי הרבה מאוד אנשים שהבנקים עיקלו להם את הבית הלכו לגור בשכירות. אנשים הרי צריכים להמשיך לגור איפשהו,ומי שהיה לו אורך-רוח והמשיך להחזיק בנכסים, בסופו של יום נהנה מהתנובה שלהם”. לסיום, מדוע לדעתך לא מוצע בישראל דיור Multy-family? “היינו רוצים בהחלט לפעול במגרש הזה בארץ, אבל כיום המדינה עושה בדיוק את ההיפך מזה: היא מעלה מסים ובכך מרחיקה את המשקיעים. ביום בו המדינה תשכיל, נהיה הראשונים להציע Multi-family לתושבי ישראל, כדי לאפשר מצד אחד למשקיעים ליהנות מתשואה טובה, ומצד שני לשוכרים איכות חיים מעולה במסגרת דיור בר-השגה”.
למידע נוסף ולבדיקת אפשרויות השקעה לחץ כאן