האמריקנים מעדיפים לגור בשכירות והמשקיעים קוצרים רווחים

יוליה כץ, מנהלת תחום תיקי לקוחות CITYR

נתחיל מהנתון החשוב ביותר, שעשוי להפתיע אותנו הישראלים, שעסוקים תמיד במירוץ אחר רכישת דירה – 35% מהאמריקאים מתגוררים כיום בשכירות. נתון עדכני זה מהווה שיא של ארבעת העשורים האחרונים ומחקרים רבים מנסים להסביר אותו.

על מנת להכיר את שוק הנדל”ן למגורים בארה”ב, יש להבין תחילה את מבנה המשפחה האמריקאית, מאפייני התעסוקה והמבנה הדמוגרפי שמייחד את ארץ הפסים והכוכבים. גודלה העצום של ארה”ב מייצר שוני קיצוני בהיצע הקרקע ושוויה באזורים שונים ברחבי המדינה. בעוד שבמרכזים האורבנים של ערי החוף והערים הגדולות בכלל, מחיר הקרקע גבוה ויציב, הרי שברוב שטחה של חצי היבשת קיימות עתודות קרקע עצומות ולכן מחירה עשוי להיות נמוך מאד. ציבור השכירים האמריקאי חשוף לשינויים תכופים במקום העבודה, שמלווים לעיתים בצורך להעתיק את מקום המגורים – לפעמים בין מדינות שונות בתוך ארה”ב. עלויות מעבר בית או דירה (מכירה ורכישה) מביאות עובדים רבים להעדיף מגורים בנכס מושכר, כדי לאפשר ניידות קלה בעקבות העתקת מקום העבודה. משבר האשראי הגדול של 2008 השאיר צלקות עמוקות הן בקרב משקי הבית והן אצל הבנקים למשכנתאות משבר האשראי הגדול של 2008 השאיר צלקות עמוקות הן בקרב משקי הבית והן אצל הבנקים למשכנתאות. הבנקים, שלמדו את הלקח, מקשים עתה על רוכשי הבתים בקבלת משכנתא הרבה יותר מבעבר וגם הרוכשים מצידם חוששים להתחייב למשכנתא לשנים רבות. ירידה זו בנטילת משכנתאות, הנובעת הן מצד הביקוש והן מצד ההיצע, תורמת אף היא לעלייה בנטיית משקי הבית האמריקאיים להתגורר בנכס מושכר. גורם נוסף בו מדובר רבות לאחרונה הוא דור ה”מילניירס”. מדובר בצעירים בני עד 34, אשר יצאו לעצמאות מבית הוריהם בתחילת המילניום. דור זה, שעשה את צעדיו הראשונים בשוק העבודה בתוך המשבר הפיננסי, נוטה באופן ברור לקחת פחות סיכונים. התוצאה: יותר צעירים מתגוררים בבית הוריהם, פחות רוכשים דירות ובתים ורבים אף מעדיפים שלא לרכוש רכב, אלא לגור באזור בו התחבורה הציבורית מספקת פתרון טוב וזמין. אז איפה הם גרים? ערי השדה ופרברי הערים הגדולות מאופיינים בשכונות של בתים צמודי קרקע, אשר בהם חי אחוז משמעותי מבתי האב. במרכזי הערים ובפריפריה הקרובה, חלק מבנייני הדירות מוחזקים בבעלות דייריהם וחלק אחר מנוהל בשלמותו על ידי חברות מקצועיות – ואלה הם מתחמי המגורים שזכו לשם “מולטי פמילי”. בעוד שנכס כזה במרכזה של עיר נראה כבניין דירות רגיל, המציע שרות של השכרת דירות מאובזרות לטווח ארוך, הרי שבמעגל הבא חלק מהנכסים לובשים צורה של מתחמי דיור חד או דו קומתיים הפרוסים על פני שטח נרחב. עבור המשפחות, נכסים אלה מציעים פתרון דיור הכולל גם אזורי פנאי, מועדון כושר, בריכה, מגרשי ספורט, שרותי כביסה ועוד- וכל זאת בהתאם לרמת היוקרה הנדרשת והמעמד הסוציו-אקונומי של הדיירים. שכר הדירה הממוצע בארה”ב ממשיך ועולה ב 3.5-4% בשנה כבר יותר מ 30 שנה רבות נכתב ונאמר על השפעת משבר הסאב פריים על שוק הנדל”ן האמריקאי, אך נתון מעניין אחד נחבא לעיתים מין העין: בעוד ששווים של נכסים צנח בעשרות אחוזים ואף קרס באזורים מסוימים, הרי שלמעט ירידה קצרת טווח, ממוצע שכר הדירה דווקא המשיך לעלות. למעשה, בשלושת העשורים האחרונים, שכר הדירה הממוצע בארה”ב עולה בממוצע בשיעור של 3.5-4% לשנה- נתון שמשחק לטובת מי שהשקיע נכון בנכסים מניבים.

לבדיקת הזדמנות השקעה לחץ כאן