מאת: אורי פריש, מנכ”ל משותף בחברת CITYR
לאחרונה אנו שומעים על יותר ויותר אקזיטים מרשימים של גופים מוסדיים בעסקאות נדל”ן מניב בארה”ב. סביבת הריבית הנמוכה בישראל ובעולם הביאו גם את המשקיעים שמנהלים מיליארדים מכספי הציבור, לחפש חלופות אטרקטיביות, בדמות השקעות ישירות ועקיפות בנדל”ן, עם דגש על השוק האמריקני. לא במקרה הפכה ארצו של הדוד סם ליעד מועדף, עד כדי כך שחברות כמו כלל ביטוח הקימו זרועות השקעה ייחודיות שמתמחות במציאת נכסים והפקת תשואות עבור העמיתים, זאת במיוחד לאור ההתאוששות המרשימה בשוק זה מאז 2008.
את האקזיט הזה חייב תשובה בין היתר לעלייה החדה במחירים ובביקושים לדירות מולטי־פמילי (חלק מקומפלקס מגורים), ברחבי ארה”ב. בחודש מרץ האחרון, נודע כי יצחק תשובה צפוי ליהנות מאקזיט ענק מעבר לים, לאחר שאלעד גרופ, זרוע הנדל”ן בארה”ב שבבעלותו חתמה על מזכר הבנות למכירת מקבץ דיור של 8,500 דירות בפלורידה לגוף אמריקאי תמורת 850 מיליון דולר. את האקזיט הזה חייב תשובה בין היתר לעלייה החדה במחירים ובביקושים לדירות מולטי־פמילי (חלק מקומפלקס מגורים), ברחבי ארה”ב. המשקיעים הגדולים בישראל לא פועלים כמובן בחלל ריק. ממש כמו עמיתיהם מהעולם, גם הם קוראים דו”חות של אנליסטים וגופי מחקר גדולים, שרואים בשוק הנדל”ן האמריקני הזדמנות השקעה טובה. כך למשל, לפי ניתוח של כלכלני חברת המשכנתאות הגדולה פרדי מאק, היצע הדירות והבתים להשכרה נמוך כיום מהביקוש, לראשונה מאז 2001. המשמעות ברורה: יתרון למשקיעים מוסדיים, שהוציאו יותר מ–25 מיליארד דולר מאז 2012 על רכישת בתים להשכרה. “בלי כמעט לעשות דבר אפשר לקבל תשואות שנתיות בסיסיות של 4%–5.5%. שיעורי אי־התפוסה בנכסים נמוכים מאוד… ואם עושים עסקות עם מינוף מגיעים לתשואות להון של 11%–13% בשנה” זוהי ככל הנראה גם הסיבה שהובילה את איזי כהן, מנכ”ל כלל ביטוח, לחתום לאחרונה על הסכם מסגרת לשיתוף פעולה בתחום השקעות בדירות להשכרה (מולטי פאמילי) בארה”ב עם ענקית הביטוח והפיננסים אליאנץ הגרמנית, המנהלת נכסים של כ–33 מיליארד דולר. בראיון לדה מרקר אמר תמיר קזז, מי שמנהל את פעילות הנדל”ן של כלל ביטוח בארה”ב, כי “בתחום הדירות להשכרה (מולטי פאמילי) בלי כמעט לעשות דבר אפשר לקבל תשואות שנתיות בסיסיות של 4%–5.5%. שיעורי אי־התפוסה בנכסים נמוכים מאוד… ואם עושים עסקות עם מינוף מגיעים לתשואות להון של 11%–13% בשנה”. בארה”ב, השקעות בנדל”ן מניב מהוות עוגן בהיקף של כ-10% מהפורטפוליו של עשירי המדינה. למרות ההיקפים הגדולים של העסקאות, עדיין מדובר בצעדים ראשונים של הגופים המוסדיים בישראל לעומת עמיתיהם בעולם. בארה”ב, השקעות בנדל”ן מניב מהוות עוגן בהיקף של כ-10% מהפורטפוליו של עשירי המדינה. סביר להניח שבשנים הקרובות, ובוודאי עד שהבנקים המרכזיים יחלו במהלכים של העלאת ריבית, נראה כיצד נכסי נדל”ן אמריקניים הולכים ותופסים מקום של כבוד בפורטפוליו ההשקעות של המנהלים הגדולים, שמחפשים אחר תשואה גם מעבר לים.