ערן ברגר
זה לא סוד שמשקיעים ישראלים רבים מחפשים הזדמנויות להשקעה בנדל”ן ברחבי העולם, אך נרתעים מהשקעה במקום לא מוכר. הבעיה היא, שבדומה לתל אביב, גם בערים הגדולות בעולם, ובראשן מנהטן שבלב ניו יורק – התשואות על ההשקעה הן נמוכות יחסית ומסתכמות בכ-3-4%.
בניין דירות שנרכש ביימים אלה, עם תוכנית שדרוג על פני 16 חודשים
אז נכון, מצד אחד – התשואה הנמוכה שמציעה ההשקעה בעסקת נדל”ן מניב קונבנציונלית מקטינה את האטרקטיביות של ההשקעה בערים גדולות ומרכזיות כמו מנהטן. מצד שני- מדובר בהשקעה בטוחה יחסית משום שהביקוש בערים כאלה קשיח ועולה על ההיצע.
השקעה היברידית: נדל”ן מניב עם אלמנט יזמי
מנהטן שבניו יורק מהווה אבן שואבת למשקיעים מכל רחבי העולם, שמחפשים דרכים יצירתיות להגדיל את התשואה, בסיכון נמוך יחסית. אחת הדרכים המעניינות היא עסקאות “היברידיות”, הכוללות השקעה בנכס נדל”ן מניב שמעורב בהן גם אלמנט יזמי.
חברת CityR המתמחה בהשקעות בנדל”ן מניב ברחבי ארה”ב נכנסה לאחרונה למנהטן, בדיוק לעסקאות מסוג זה. “ייסדנו שותפות אסטרטגית רבת עוצמה שהפוקוס המרכזי שלה הוא בניית פורטפוליו מניב של דירות להשכרה למעמד הביניים. השותפות של CityR לחזון זה הן חברת ארבור (Arbor), פירמת החתמות הראשית של פאני מיי, הבנק הגדול בארה”ב למימון משכנתאות, הפועלת במנהטן מזה שנים רבות וחברת סטון סטריט, חברת פיתוח וניהול נכסים המתמקדת במנהטן בלבד ומתמחה בשיפוץ וייצוב מבנים המיועדים להשכרה”, מספר אורי פריש, מנכ”ל משותף ב-Cityr. סטון סטריט מנהלת כיום מעל ל-1,000 דירות שהשביחה בעצמה.
קונים בניין מאוכלס בלב מנהטן ומשביחים
לאחר גיוס מוצלח ומהיר של ההון הנדרש לרכישת הנכס הראשון של הקבוצה, היא מחזיקה כיום בבניין אבן במרכז מנהטן, בפינת הרחובות East 228 ורחוב 27th . הבניין כולל 20 דירות להשכרה אשר דורשות שיפור. שכ”ד הממוצע בבניין זה עומד כיום רק על 1,736 דולר לחודש, לעומת שכ”ד ממוצע של כ-4,000 דולר המקובל בדירות רגילות בניו יורק ושל 3,000 דולר בדיור בר השגה בעיר. בימים אלה עוסקת CityR בגיוס משקיעים לפרויקט נוסף שיכלול 47 דירות ברחוב 47, במרחק שני בלוקים מטיים סקוור.
דירה קלאסית בבניין אבן ניו-יורקי. השיפוץ מבליט את האופי היחודי של הנכס תכנית הפעולה והאסטרטגיה של הקבוצה המשותפת מורכבת מ-5 שלבים: פינוי של כל דירה בה מסתיים חוזה במהלך השנה הקרובה. שיפוץ מקיף לכל דירה תוך הבאתה לאיכות גבוהה ביותר ביחס לשוק. השכרת הדירות המשופצות במחירי השוק הנוכחיים. העלאת שכ”ד באופן הדרגתי במהלך 5 השנים הקרובות. ולבסוף מכירת הנכס לפי שווי עדכני, או לחילופין מימון מחדש והמשך ההחזקה בנכס המניב.בנייני הדירות בניו-יורק נמצאים במצב תחזוקתי טוב, שכן העיריה קונסת בעלי בתים מוזנחים. אך פנים הדירות עשוי ליצור הבדל משמעותי מאד בשכ”ד שניתן לגבות ההשקעה בפרויקט הראשון של הקבוצה צפויה להניב למשקיעים הזריזים שזיהו את ההזדמנות תשואה שנתית ממוצעת של 24%. במילים אחרות, הפרויקט צפוי להוביל ליותר מהכפלה של ההון העצמי, או להחזר על ההשקעה (ROI) של 122% בתום 5 שנות ההשקעה בנכס נדל”ן מניב ששודרג בלב התפוח הגדול.