עפר ברשם, סמנכ”ל CiTYR
CiTYR רוכשת בימים אלה נכס שלישי במטרופולין יוסטון, וצפויה עוד להרחיב את פעילותה באזור, לאור נתוניו הטובים. יוסטון, מטרופולין ענק וצומח, מהווה קטר כלכלי משמעותי בתהליך יציאתה של ארה”ב מהמשבר של שנת 2009. בשנים קודמות, תעשיית האנרגיה הפורחת, אשר הביאה חידושים טכנולוגיים משמעותיים, היוותה חלק מהותי מצמיחתה של מדינת טקסס, בה שוכנת העיר, ויצרה ביוסטון התרחבות
של תעשיות נוספות.
טכנולוגיות הקידוח החדשות הביאו את ארה”ב לעצמאות אנרגטית, אך עלות הפקת הדלקים עלתה, ועם הירידה החדה במחירם, הפכה בחלק מהמקרים ללא כדאית. מספר רבעונים רצופים של ירידות בשוק הדלקים העולמי הביאו לצמצום בתעשיית חיפושי הדלקים, שם ניכר צמצום השקעות, ירידת שווי של חברות ואף פיטורי עובדים. אך ממש כפי שלא כל הנוצץ – זהב, גם ירידת מחירי הנפט היא לא רק תמונה שחורה. מבט על טקסס כמדינה אכן מצביע על ירידה במדדים שונים כתוצאה מירידת מחירי הדלקים. אך לא כך הוא מצבה של יוסטון, הממוקמת היום שנייה לאחר ניו-יורק במספר חברות הענק (Fortune 500) הממוקמות בה. תעסוקה צומחת במהלך הרבעון השלישי של 2015 נראתה האטה בקצב הגידול במשרות בעיר, ומייד שב הקצב ועלה, בהובלת הסקטור הציבורי. גם התעשייה הפטרוכימית ותעשיית הפלאסטיק ממשיכות לצמוח. סך הכול התווספו לעיר השנה 14,500 משרות. השבוע פרסמה חברת הבניה והפיתוח CLAY כי היא מקימה פארק לוגיסטי ענק ב BAYTOWN , בה נמצא הנכס LAKE AT MADERA אותו אנחנו משווקים כעת. הפארק יאכלס מרכז לוגיסטיקה ושילוח על שטח של 1.5 מליון רגל רבוע, ונועד לענות על דרישה של חברות רבות הזקוקות לשטחי אחסון ושילוח. צורך זה נובע מהתפתחות התעשייה, ובעיקר מהרחבתה של תעלת פנמה, לה יש השפעה ישירה על הפעילות המשגשגת בנמל יוסטון, שכבר היום ממוקם ראשון בנפחי הסחר הבינלאומי בצפון אמריקה. תוספת של אלפי משרות בתחומים אלה מפצות על הירידה בתעשיית האנרגיה. למעשה, ירידת מחירי הגז הטבעי המשמש ביצור פלסטיק מתדלק כיום תעשיית ענק של 35 מיליארד דולר באזור מפרץ מקסיקו, כפי שפורסם לאחרונה באתר Houston Chronicle. מערכת הבריאות והמחקר הרפואי ביוסטון מהוות אבן שואבת למשרות איכות, ובראשה Texas Medical Center – המרכז הרפואי הגדול בעולם, המעסיק כיום 106,000 עובדים. מעסיק מוכר נוסף הוא NASSA והמרכז לחקר החלל במזרח יוסטון, אליו מצטרפת תעשיית חלל ואווירונאוטיקה מתקדמת. מגורים בשכירות לאחר רבעון בו נשמרו רמות מחירי השכירות, ניתן לסכם שנה של עליות בגובה 6.1% ביוסטון. מתחמי הדיור מסוג MULTIFAMILY ממשיכים להראות תוצאות טובות, בהובלת שכונות מזרח העיר הסמוכות לנמל, לרבות BAYTOWN ואיזור NASAU BAY. שוק השכירות מושפע ישירות מנתוני התעסוקה, וכך ניתן לראות שהשיפור המשמעותי ביותר הוא בביצועי נכסים מסוג CLASS B. נכסים אלה מציעים דיור בר השגה לציבור עובדי הצווארון הכחול-אפור, שהינם הסקטור הצומח כאמור. נתונים עדכניים משקפים תפוסה גבוהה של יחידות להשכרה ברמת CLASS B – 94.2% , וזהו רבעון חמישי רצוף בו התפוסה עולה על 93%. גם שווי נכסים אלה ממשיך לעלות, ובהערכה שנתית העלייה היא של 3.7% בשנה. תחזית לשנים הקרובות הגידול המתמיד באוכלוסיית יוסטון יחד עם גידול בכמות המשרות ימשיך להשפיע לחיוב על שוק הדיור במתחמים המגורים הנ”ל, ובעיקר בחלקים המזרחיים של העיר. המשך ההגירה החיובית אל תוך מטרופולין יוסטון צפויה לגבור על פגיעת הירידה במחירי הדלקים. הרחבת תעלת פנמה מעצימה את פעילותו הערה ממילא של נמל יוסטון, ומשרות רבות צפויות להתווסף גם בשנים הקרובות. היצע מצומצם ומיעוט בניה בשוק ה Multifamily, משפיעים על תחזית התפוסה שצפויה לעלות על 90% בשנים הקרובות.