למרות נפילת מחירי הנפט: יוסטון נשארה יעד אטרקטיבי להשקעות נדל”ן

אודי גילה, מנהל תיקי לקוחות, CiTYR

יוסטון, טקסס, ידועה בעיקר בזכות שני דברים: מרכז החלל המפורסם של נאס”א, והיותה בירת תעשיית הנפט של ארה”ב. בשנים האחרונות הפכה יוסטון גם למוקד עלייה לרגל למשקיעי נדל”ן, לאחר שזו הוכיחה את עצמה כאחד ממוקדי הצמיחה הבולטים של שוק הנדל”ן האמריקני.

בעת האחרונה אנו עדים לירידה במחירי הנפט, והיו מי שחששו שהדבר יוביל לירידה או קיפאון מסויים במחירי הנדל”ן בעיר. עם זאת, מסתבר שאין קשר ישיר בין הפגיעה בענף המוביל בעיר לבין האטרקטיביות של שוק הנדל”ן, ויש לכך מספר הסברים.

“עדיין השקעה טובה” “השקעה בשוק הדיור ביוסטון היא עדיין השקעה טובה, למרות הנפילה במחיר הנפט. אמנם פחות דירות בעיר החליפו לאחרונה ידיים, אך מחירי הדיור בה ממשיכים לעלות, שיעורי התשואה על השכרה בה עדיין גבוהים מהממוצע בארה”ב ושיעורי התפוסה בעיר לא השתנו ועומדים על כ-94%. המשקיעים ביוסטון נותרו שוריים, וההשקעה בפרויקטי מולטי פמילי עדיין נחשבת להשקעה מניבה שמרנית שלא נפגעה כלל”, כך נכתב ב-Houston Business Journal ב-20 בנובמבר. מחירי הנפט הגולמי בעולם נפלו בשנה האחרונה בשיעור חד ומחירה של חבית נפט גולמי נסחר כיום רק קצת מעל ל-40 דולר לעומת יותר מ-80 דולר ב-2014, מה שהוביל לירידה ברווחיות החברות הגדולות בעולם וגם לפיטורים נרחבים בענף, ועלול להוביל למשבר כלכלי שיפגע גם בשוק הדיור המקומי. יש גם מי שמרוויח מהירידה במחיר הנפט הגולמי, ובראש נמצאת תעשיית נגזרות הנפט הפטרוכימית אולם, צריך לשים לב שמי שנפגע מנפילת מחירי הנפט הגולמי הן בעיקר החברות שמחפשות ומפיקות נפט, מאחר שכדאיות האקספלורציה והייצור של חומר הגלם המרכזי שלהן נפגע. לעומת זאת, כלכלת יוסטון נשענת במידה רבה על תעשיית בתי זיקוק והתעשייה הפטרוכימית בהן מיוצרים מהנפט הגולמי מוצרים שונים, מפלסטיק ועד לאספלט, והן דווקא נהנות מירידת מחירו של חומר הגלם ומהקפיצה במרווחי הזיקוק וברווחיותן. אין לשכוח כי תעשיית הנפט היא תעשייה ותיקה, עשירה ומבוססת בארה”ב וכל עוד העולם לא מוצא את תחליפי הנפט הראויים, שגם כדאיים מבחינה כלכלית, התעשייה הזו תוסיף להתקיים עוד שנים רבות. ולראייה, גם הסייקל השלילי שעובר כעת על מחירי הנפט, לא מונע מענקית הנפט האמריקנית אקסון להקים עוד בנייני מטה ענקיים ביוסטון בהשקעה של מאות מיליוני דולרים, שבהם צפויים לעבוד אלפים מתושבי העיר. יוסטון: לא רק נפט חשוב לזכור, שיוסטון היא אמנם בירת תעשיית הנפט האמריקנית, אך כלכלתה נשענת לפחות על עוד שתי רגליים מרכזיות: מרכז החלל של נאסא ומרכזי המחקר הרפואי, שמושכים אליהם עובדים ברמה גבוהה מאוד שנהנים מהכנסה גבוהה מהממוצע בארה”ב. רבים מהעובדים במקומות אלו אינם תושביה הותיקים והקבועים של יוסטון, ולכן רבים מהם שוכרים דירות במתחמי הדיור שמציעים להם את כל השירותים הנלווים הדרושים להם, כגון מגרשי חניה, שטחים ציבוריים, בריכה, חדר כושר ותחזוקה שוטפת של המתחם. את הדירות במתחמי הדיור הנ”ל הם שוכרים מחברות לניהול השקעות בנדל”ן מניב שמציעות למשקיעים דרכן תשואה מרשימה והכנסה פאסיבית. לסיכום, התפוסה הגבוהה שממנה נהנה שוק הדיור להשכרה בעיר והמחסור הכרוני בהיצע הדירות בה, הובילו ב-12 החודשים האחרונים לעלייה של 6.1% במחירי הדיור להשכרה בעיר. דבר זה מצביע על כך שגם בעתיד צפויה להימשך עליית המחירים בשוק הנדל”ן ביוסטון, מה שמעודד משקיעי נדל”ן מניב מרחבי העולם וגם מישראל לבחור להשקיע דווקא בה, ללא כל קשר לירידה במחיר הנפט.

לבדיקת הזדמנות השקעה לחץ כאן