האדסון יארד- אחד מהפרויקטים היקרים בהיסטוריה של ארה”ב!
שכר הדירה גבוה? התושבים בארה”ב מצאו פתרונות
מה הופך את שוק הדיור בטקסס למקום מצוין להשקעה?
האדסון יארד- הדבר הגדול הבא בניו יורק
המתחם החדש, אותו כינה הניו יורק טיימס כ”עיר בתוך עיר” במנהטן, מהווה את אחד מהפיתוחים הנדלניים הפרטיים הגדולים בארצות הברית ובנייתו צפויה להסתיים בשנת 2024. למעשה, מדובר בפרויקט הגדול ביותר בעיר מאז הקמת
“מרכז רוקפלור”.
השלב הראשון של הפרויקט שנפתח במרץ 2019 כולל מבני מגורים, בית מלון, בנייני משרדים, קניון בן שבע קומות ואזורי בילוי נרחבים. השלב השני שבנייתו טרם החלה יכלול שטח מגורים נוסף, בנייני משרדים ובתי ספר. הפרויקט שעלותו מוערכת בכ-25 מיליארד דולר החל לאחר שפרויקט אחר לא יצא לפועל- הקמת אצטדיון ווסט סייד.
הנדל”ן המסחרי במנהטן מושפע רבות מהבנייה החדשה- המשרדים החדשים יוקמו על פני שטח של כ-10.5 מיליון SF. רוב השוכרים שחתמו על הסכם שכירות בבנייני המשרדים בהאדסון יארד עברו ממשרדים ישנים שגילם הממוצע עומד על 70 שנה. כדי להתחרות עם הבנייה החדשה, בעלי משרדים במרכז העיר מתחייבים לבצע שיפוצים משמעותיים על מנת למנוע מעבר של שוכרים לפרויקט החדש.
גם דמי השכירות באזור מושפעים מהבנייה החדשה- בעוד שדמי השכירות במרכז מנהטן עלו משמעותית בשנה האחרונה, דמי השכירות המבוקשים באזור ההאדסון יארד הוכפלו.
איך ההאדסון יארד שינה את קו הרקיע של העיר וכיצד הוא צפוי לשנות את האזור כולו? לחץ כאן
לפרטים נוספים.
שכר הדירה גבוה? הצעירים בארה”ב מצאו פתרונות
כמעט שליש, כ-29%, מכלל משקי הבית השוכרים בארה”ב מורכבים מאנשים בשנות ה -20 לחייהם ועד ראשית שנות ה -30 שחיים לבדם, בדרך כלל בנכסי Class B הנחשבים מוצרי ביניים בשוק הדיור. הדיירים הצעירים צריכים להתאמץ יותר על מנת לשלם את שכר הדירה שלהם, בעיקר בעקבות שכר נמוך במשק והלוואות סטודנט שנלקחו על ידיהם. ומה הפתרונות שלהם? לעבור לגור עם ההורים או להתגורר בדירות שותפים.
“למרות שהם מרוויחים מספיק כדי לחיות לבד, התקציבים שלהם לחוצים” אומר גרג ווילט, הכלכלן הראשי עם RealPage. בממוצע, הם משלמים 28% עד 29% מההכנסה על שכר דירה, הוא מוסיף.
אחת הקבוצות הגדולות של השוכרים הצעירים נמנים בקבוצת “השותפים”- בדרך כלל צעירים רווקים בגילאים דומים שלא יכולים להרשות לעצמם לחיות לבד. בשווקים היקרים בארה”ב, השותפים מהווים יותר משליש מכלל הדירות השכורות, מה שהופך אותם לקבוצה הגדולה ביותר בשווקים אלו.
אמנם מקומות עבודה זמינים יותר מבעבר ושיעור האבטלה נמוך מתמיד, אך עם זאת, השוכרים הצעירים עדיין מתקשים לעמוד בפני תשלומי שכר דירה. יותר מחצי (55%) משלמים על הלוואת סטודנט והזמן הממוצע להחזרת ההלוואה של בוגר תואר ראשון הוא 21 שנה עד תשלום סופי.
“רבים מהאנשים שהיו נאבקים לשלם את דמי השכירות של היום פשוט לא שוכרים דירות כלל”- חלק גדול של בני 20 פלוס עדיין מתגוררים בבית ההורים. אחוז בוגרי המכללות שגרים עם הוריהם גדל ל-28% ב-2016 לעומת 19% ב-2005. בשווקים היקרים כמו ניו-יורק, מיאמי ולוס אנג’לס, האחוז מגיע ל45%!
האדסון יארד- הדבר הגדול הבא בניו יורק
1. שוק דיור יציב
למרות שמחירי הבתים בטקסס נמצאים בעלייה בשנים האחרונות, רכישת נכס מניב עדיין נמצאת בטווח מחירים סבירים. עלות מחייה נמוכה והוצאות מיסים נמוכות יותר לעומת שאר מדינות ארה”ב תורמות לשוק הנדל”ן בטקסס להיות אטרקטיבי יותר. מאז שנת 2010 אוכלוסיית טקסס הוסיפה כ-3.5 מיליון תושבים חדשים שביצעו רילוקיישן והיטיבו עם שוק הדיור. הביקוש לבתים חד-משפחתיים נמצא במגמת עלייה וגם הביקוש לשכירות עולה.
2. כלכלה חזקה
מה עוד לטקסס להיות כל כך מבוקשת? הזדמנויות עבודה. ויש הרבה כאלה. כלכלת טקסס נחשבת לאחת מהחזקות בארה”ב ונתמכת על ידי מגוון רחב של תעשיות, מכללות מובילות ואוניברסיטאות. שיעור הצמיחה בתעסוקה גדל בכ-4% (כפול מהממוצע הארצי) בשלושת השווקים החזקים בטקסס: יוסטון, דאלאס ואוסטין.
כמו כן, בטקסס יש הרבה גורמים עסקיים ידידותיים וחוקי מס נוחים אשר הניעו חברות גדולות להעביר את המטה שלהן לטקסס (מעל 50 מתוך ה- (Fortune 500. הנוכחות של החברות האלה בהחלט מגביר את פעילות המשק עם עלייה במשרות.
3. חוקי שכירות
תמיד חשוב לשקול את ההיבטים המשפטיים כשמחליטים היכן להשקיע בנדל”ן. טקסס ידועה כמדינה ידידותית לבעלי נכסים, בעיקר בזכות חוקים המיטיבים עם בעל הנכס כאשר תנאי ההשכרה מופרים. אם אתה משקיע בנדל”ן ויש לך דיירים בעיתיים שלא עומדים בתנאי ההשכרה, המערכת המשפטית בטקסס באה לקראתך ועוזרת לך להשיג פיצויים ופתרונות.