גילת רז
העיר ניו יורק היתה מאז ומתמיד אבן שואבת להמוני בני אדם מרחבי העולם, שרואים בה מרכז עולמי של כלכלה ותרבות. התפוח הגדול הינו המטרופולין המוביל בארה”ב ושוק הנדל”ן ברובע המרכזי, מנהטן, משכן בקרבו לא פחות מ-27 אלף איש לק”מ רבוע והוא נחשב לרובע העשיר והצפוף ביותר בניו יורק. מנהטן מתאפיינת, גם בתקופות משבר וגם בתקופות פריחה, בביקוש קשיח ובהיצע מוגבל, כאשר המשתנה המרכזי בשוק זה הוא המחיר.
בשנים האחרונות, עם ההתאוששות מהמשבר הפיננסי העולמי, עלו מחירי הדיור בניו יורק בכלל ובמנהטן בפרט בשיעור חד, מה שגרם לדחיקתו של מעמד הביניים אל מעבר לנהר ההדסון. למעשה, כיום רוב הפרויקטים היזמיים במנהטן מכוונים לבנייני יוקרה מה שגורם לכך שצרכיה של אוכלוסיית הביניים בפתרונות דיור הולמים לא קיבלו מענה הולם עד כה.
מחסור בדירות: הזדמנות למשקיעים
יותר ויותר משקיעים מזהים את הבעיה שנוצרה למעמד הביניים העובד ורוצה לחיות במנהטן ופועלים למציאת מענה לוואקום שנוצר. דוגמא לכך הוא השת”פ האסטרטגי עליו הודיעה לאחרונה חברת הנדל”ן המניב CITYR במסגרתו היא תיכנס להשקעה בפרויקטים של נדל”ן מניב במנהטן יחד עם Arbor, מחברות ההשקעה ומימון עסקאות הנדל”ן הגדולות בארה”ב. הקבוצה תתמקד ברכישה, השבחה והחזקה לטווח ארוך של בנייני מגורים בלב מנהטן המיועדים להשכרה למעמד הביניים.
בעוד ששכר הדירה הממוצע כיום במנהטן עומד על כ-4,000 דולר ונחשב לגבוה בארה”ב, ומחיריהן של דירות לשכירות במחיר בר השגה נעות סביב ה-3,000 דולר והביקוש אליהן נמצא בעלייה מתמדת. קבוצת CITYR – ARBOR, שחברה גם לחברת Stone Street Properties המתמחה בפיתוח, שיפוץ, ייצוב וניהול של כ-1,000 נכסים במנהטן, תציע לאוכלוסיית הביניים במנהטן דירות להשכרה בחצי מחיר.
לדברי עו”ד אורי פריש, מנכ”ל משותף ב-CityR: “כיום, רוב הפרויקטים היזמיים במנהטן מכוונים לבנייני יוקרה, מה שדחק ממרכז העיר את אוכלוסיית הביניים. המשקיעים זיהו את קהל היעד הזה, שצמא לנכסים להשכרה מהסוג שאנו מתמחים בו”. אנחנו מדברים על בניינים בלב הפועם של מנהטן, ברחובות החמים ביותר, 20-90, בהם תמיד יהיה ביקוש ער. למעשה, מרגע הרכישה יש לבצע השבחה בדירות באופן מדורג עם תום תקופת השכירות של כל דייר ודייר, ולאחר מכן להשכיר את הנכסים המשותפים המשופצות במחיר גבוה יותר. אנליסטים מעריכים ששכר הדירה במהנטן רק ימשיך לעלות, כך שהסיכון נמוך ופוטנציאל הרווח הוא אדיר”.
לדברי פריש, פוטנציאל תשואה גדול טמון בבניני מגורים מאוכלסים, אותם ניתן לרכוש, להשביח ולאחר מכן למכור ברווח ולבצע אקזיט בתוך שלוש עד חמש שנים.