אורי פריש, מנכ”ל משותף CiTYR
התקופה הזאת איננה שעתם היפה של החוסכים. כשהריבית מתקרבת לאפס והבורסה נמצאת ברכבת הרים , אין פלא שרובנו בוחרים בסופו של יום באופציה הישנה, המסורתית והמסוכנת פחות: השקעה בנדל”ן. אני מניח שכאן אתם מריבים גבה: השקעה בטוחה? יועצים ובעלי טורים מתוחכמים טוענים שהשקעה בנדל”ן “מסוכנת”. למה? כי החוסך אינו יכול “להנזיל” אותה אם ערך הנכס יורד.
במציאות כמעט בכל העולם, ערך הנדל”ן מוכפל מדי כמה שנים ובטווח הארוך תמיד עולה. בפועל, בכל סוג של השקעה, כדאי לנהוג בקור רוח גם במקרה של ירידות . כך, שהקושי למכור נדל”ן בחיפזון עשוי להתגלות כיתרון. יש לזכור כי, ערכם של מניות ומטבעות עשוי לצלול ב-70% ויותר ואילו הסיכוי שערכם של נכסי דלא-ניידי ירד בשיעורים כאלה הוא נמוך. בנוסף לעלייה בערך הנכס, נדל”ן לרוב מניב תשואה חיובית גם בעת ירידת מחירים, בגלל תשלום חודשי צנוע הקרוי “שכר דירה” שבעל הנכס מקבל מדי חודש. “ההשקעה בנדל”ן מניבה תשואה כפולה: מהתייקרות הנכס ותשלום קרן המשכנתא, שתלויה במצב השוק כמו בכל השקעה, ומדמי השכירות שאינם תלויים ישירות במצב השוק”, אומר אורי פריש, מנכ”ל קבוצת CITYR, בית השקעות לנדל”ן מניב בארצות הברית. למרות שהשקעה בנדל”ן, כהכללה, נחשבת בטוחה, עדיין יש הבדלים ברמת הביטחון בין השקעות הנדל”ן השונות. ניתן לחשוב שנדל”ן ישראלי אמור להיות בטוח יותר מנדל”ן בחו”ל, כיוון שבארץ “אפשר לגשת ולראות את הנכס בעצמך”. טעות נפוצה: מראה העין אינו מלמד הרבה. ניתן לבצע עסקה מצוינת מבלי לבקר בנכס, ולהיפך, לבצע עסקה גרועה במרחק הליכה מהבית. “כיום עומדים למשקיעים הכלים לבדוק מרחוק את הפרמטרים החשובים בעסקה בקלות יתר בהשוואה לעבר”, אומר רועי מרציאנו, מנכ”ל משותף בCITYR, “מי מוכר את הנכס – חברה רשומה, מוכרת ומסודרת, או מוכר פרטי ובלתי מוכר? האם העסקה נבדקה ואושרה בידי מוסדות בנקאיים? האם מדובר בדירה פרטית בודדת, ולאיזה כיוון הולך שוק הנדל”ן באזור שבו קנית ? בנוסף ישנם תהליכים משפטיים והגנות נוספות אשר יכולות להבטיח את הקנייה גם במרחק רב מהנכס”. כשבודקים את הפרמטרים הללו בהשוואה בין רכישת נדל”ן בישראל ובארצות הברית, עולה התמונה הבאה: מחירי הנדל”ן בארה”ב, שרשמו ירידה חדה בזמן המשבר הכלכלי נמצאים כעת בעלייה מתונה, ואילו מחיר הנדל”ן הישראלי כמעט והכפיל את עצמו, והפך לבועה שעלולה להתפוצץ בכל רגע. שוק השכירות הישראלי אינו מפוקח. ישנם שוכרים בעייתיים שעלולים שלא לשלם את דמי השכירות, ואילו בארה”ב יש פיקוח ורגולציה הדוקים. חלק גדול מהדירות המושכרות בארה”ב שייכות למתחמים מסודרים (Multi-Family housing) ומשווקות לקרנות נדל”ן או לקבוצות משקיעים שמתחלקים ביניהם ברכישת המתחם כולו גם בתשואה – וגם בסיכונים, כך שאף רוכש אינו “נתקע” לבד עם דירה ריקה. במתחמים אלו גם קרנות הפנסיה שלנו וכספי הנוסטרו של חברות הביטוח מושקעות. ולא פחות חשוב: כל העסקאות הללו זוכות למימון בנקאי, והבנקים האמריקנים, שנכוו ברותחין במשבר הכלכלי, בודקים כיום כל עסקה בשבע עיניים.
מכל הפרמטרים הללו, עולה, כי השקעה בנדל”ן ככלל יכולה להיות אלטרנטיבה מצוינת לשוק בריבת אפסית, והמיקום הגאוגרפי עם הגנות נכונות לא אמור להיות מכשול בקבלת ההחלטה על השקעה שכזו.