יוליה כץ, CiTYR
הכנסה פאסיבית היא מילת קסם שמרחפת במוחו של כל מי שרוצה לראות את כספו מייצר תשואה נאה, מבלי שיצטרך לטרוח ולהתעסק בניהולו השוטף. בעבר, כאשר סביבת הריבית עוד לא הייתה אפסית והבנקים לא גבו עמלות במיליארדים, וכשדירה בישראל עדיין הייתה בהישג יד כמעט של כל אדם עובד ולא עלתה מיליונים, נהגו מרבית הישראלים להפקיד את כספם בתכניות החיסכון בבנק או להשקיע אותו בקניית דירה שנייה שתייצר להן הכנסה משכירות.
אולם העולם השתנה מאוד בשנים האחרונות והדרכים לייצר הכנסה פאסיבית התמעטו והשתנו גם הן. למי שלא רוצה לקנות ולמכור מדי יום מניות ולסכן את
כספו בשווקים הפיננסים הגואים, אחת הדרכים המובילות כיום ליצירת הכנסה פאסיבית משמעותית היא השקעה בנדל”ן מניב בחו”ל.
שוק הנדל”ן האמריקני, שעבר משבר גדול בשנת 2008, הצליח להתאושש בשנים האחרונות גם בזכות משקיעים זרים, ובהם גם ישראלים, שרכשו במחירים אטרקטיביים נכסי נדל”ן שמייצרים להם הכנסה פאסיבית נושאת תשואה, שבהחלט מתחרה עם השקעות באפיקים אחרים. רבים מהישראלים שרואים את כספם נשחק באופן אגרסיבי תחת עמלות הניהול שמוטלות על כספי החיסכון שלהם בקופות הגמל והפנסיה בישראל, בוחנים כיום את האפשרות להשקיע את חסכונותיהם בנכסים מניבים של נדל”ן למגורים המוצעים במיקומים אטרקטיביים ברחבי ארה”ב.
השקעה בנדל”ן אמריקאי עשויה להיות פתרון מעולה, אלא שהיא מורכבת לניהול
משקיע ישראלי שרוצה לייצר לעצמו הכנסה פאסיבית וחושב על האפשרות לרכוש נכס נדל”ן בודד בארה”ב עלול להיתקל במספר רב של בעיות: מהנסיעה הארוכה והיקרה, דרך בחירת הנכס ומיקומו בשוק שאינו מוכר לו, ועד הקשיים בהבנת החוק, המיסוי, הרגולציה וחוסר הכרות עם גורמי המימון המקומיים בארה”ב. גם אחרי הרכישה יהיה עליו לדאוג להשכרת הנכס, לטיפול בו ולגביית דמי השכירות באופן סדיר מהדיירים. קושי נוסף בו עלול להיתקל משקיע זה קשור בשלב מכירת הנכס.
אבל זה לא חייב לקרות בצורה כזו. יש כיום אפשרות לייצר הכנסה פאסיבית מהשקעה בנדל”ן מניב למגורים בארה”ב גם בלי לקחת את כל האחריות על גב אחד לבד. דוגמא לפתרון של הבעיות הנ”ל היא התאגדותה של קבוצת השקעה שמנוהלת על ידי חברה מנוסה, אשר בעזרת מימון בנקאי רוכשת מתחמי דיור מניב מסוג מולטי פמילי בארה”ב. השקעה מסוג זה יוצרת כיום למשקיעים בה הכנסה פאסיבית בשיעור של 8-12% בשנה. מתחמי הדיור מסוג מולטי פמילי מציעים לדיירים מגוון רחב של שירותים, כגון חניה מוסדרת, בריכה, חדרי כושר, מרחבים ציבוריים, מקומות כינוס, תאורה ומדשאות ירוקות – אין פלא שמתחמי המולטי פמילי אומצו באהבה על ידי משפחות אמריקניות רבות ותהליך זה צפוי להמשיך ולהתרחב גם בשנים הבאות.
על מנת ליהנות מהכנסה פאסיבית, דרוש גורם מקצועי שידאג לניהול השוטף של הנכסים
כל שנותר למשקיעים שהצטרפו לקבוצת ההשקעה המנוהלת לעשות לאחר ביצוע ההשקעה, זה לבדוק מדי פעם את חשבון הבנק שלהם, אליו מוזרמות, על פי חלקם היחסי בקבוצה, ההכנסות הנובעות מכספי השכירות שמשלמים עשרות או מאות הדיירים במתחם. גם לאחר הפחתת עלויות המימון, התפעול ודמי הניהול נותרת בידי המשקיעים הכנסה פאסיבית ממשית ונאה שמהווה אלטרנטיבה אטרקטיבית ביחס לתשואות שמניבות השקעות אחרות.