חבר יקר ומשקיע וותיק אמר לי לאחרונה : לפני שאתה חולם על התשואה, עליך לוודא שהכסף שלך מוגן. בשנה החולפת נחשפנו כולנו לכתבות תחקיר מסמרות שיער על משקיעים קטנים וגדולים שנפלו בפח, וכספם ירד לטמיון בהשקעות נדל”ן בארה”ב ובמקומות אחרים ברחבי הגלובוס. מבלי להיכנס לכל מקרה פרטני שכזה, אפשר לראות מכנה משותף ברור – המשקיעים לא דרשו מהחברה מולה פעלו את דרישות הבסיס לאבטחת כספם. כן, אבטחה ולא הבטחה.
כלל ראשון – מי שמבטיח תשואה, מתחייב עליה, ואולי אף נותן צ’קים מראש, צריך לעורר חשש. הרי כולנו רוצים להרוויח, ואיש אינו יודע בוודאות כמה תניב השקעתו במדויק. מי שמתחייב ומחלק צ’קים למעשה מקבל מאתנו הלוואה בתנאים רעים מבחינתו. אם העסקה המוצעת אכן מוצלחת, הרי יכול היה לקבל הלוואה בתנאים טובים בהרבה.
וכעת למספר שאלות:
אתה רוכש רכב יד שנייה תמורת 50,000 ₪ , האם היית מעביר כסף למוכר ללא העברת בעלות על הרכב?
האם היית רוכש את הרכב מבלי לבצע בדיקה במכון מורשה ובדיקה שאין שיעבוד? התשובות הן כנראה – לא.
ועוד שאלה – אתה רוכש דירה דרך מתווך בארץ תמורת מליון וחצי ₪ , האם את כספך היית נותן למתווך כדי שירכוש עבורך את הדירה? שוב לא.
באופן מפתיע, ברוב המקרים בהם ישראלים הפסידו את כספם בהשקעות מסוג זה, הם עברו על כללי הבסיס, דבר שלא היו עושים בעסקה דומה כאן בישראל. החשש מהשקעה מעבר לים ברור ומובן, אלא שבארה”ב יש מנגנונים פשוטים וממוסדים אשר משמשים כל אמריקאי ובקלות יכולים וחייבים לשמש גם אותנו בבואנו להשקיע
שם. חלקם דומים מאד למוכר לנו, ואחרים קיימים רק שם
לפני שבודקים את התשואה , מגינים על הכסף בעזרת 7 חגורות בטחון:
בדיקת נאותות חיצונית (Due Diligence)- חברה חיצונית שאינה בעלת עניין מבצעת סקר בנכס לגבי איכות המבנה ומצבו הכוללת גם בדיקה של הסביבה העסקית, מצבת השוכרים וביצועי הנכס בשנים שעברו
בדיקה ומימון של בנק משכנתאות אמריקאי – הבנק שואף למזער סיכון והוא מריץ בדיקה פיננסים קפדנית הכוללת דוח שמאות. אנחנו נהנים מהבדיקה וגם משותף פיננסי איתן.
העברת הכספים רק דרך חשבון נאמנות- ניהול החשבון ע”י עו”ד אמריקאי המוסמך מטעם המדינה, שאף מבטחת את החשבון (קיים רק בארה”ב). אין להעביר את הכסף למתווכים.
Title Insurance – חברה חיצונית שמאפשרת העברת כספים למוכר רק לאחר בדיקה רגולטורית של רישום תקין של הנכס והעדר שיעבוד או תביעות. בסיום – רישום בטאבו
דוח ביצועים – חברת ניהול מקצועית מעבירה דוחות שותפים : הוצאות, השכרות, תקלות ותיקונים, ומעבירה כסף למשקיע במועדים קבועים.
נציגות מקומית בארה”ב שמטפלת בנכס ומכירה את הסביבה והתרבות העסקית
ליווי צמוד עד להגשת דוחות המס לרשויות בארה”ב
חשוב לבדוק שכל התנאים הללו מתקיימים, מפני שחסרונו של כל אחד מהם עלול לסכן את כספנו. ההצעה ששקלת עומדת בכל התנאים? עכשיו אפשר לבחון את התשואה המצופה ותמיד לזכור- את הכסף סופרים במדרגות