פורסם בתאריך ה-13.01.2013
בחלק הראשון של מילון המושגים הבסיסי להשקעות נדל”ן בארצות הברית הרחבנו בין היתר על מושג התפוסה, בקרת השכירות וחשבון הנאמנות. בחלק שלפניכם נתעמק בין היתר בהחזר המימון, בסוגי המשכנתא הקיימים ובמושג השותפות המוגבלת. CITYR שמחה להציג – מילון המושגים הבסיסי להשקעות בנדל”ן בארצות הברית – חלק ב’.
Non-recourse mortgage
משכנתא ללא ערבות אישית. זהו מימון הניתן על-ידי גוף מממן ואין ערבות אישית של הלווה להחזר המשכנתא, הנכס הינו הבטוחה הנכונה. בתקופה זו אנו ממליצים לקחת מימון אך בשום אופן לא מומלץ לחתום על ערבות אישית. Refinance: מיחזור המשכנתא. ניתן למחזר את המשכנתא על-ידי שערוך מחדש של הנכס, אם ערך הנכס עלה ביחס לעלותו ביום לקיחת המשכנתא הראשונה, ובכך לחלץ את רב עד כל ההון שהושקע בנכס. Interest rate: ריבית המשכנתא. ניתן לקבל משכנתאות בריבית קבועה עד 30 שנים. על פי רוב, התנאים הטובים ביותר ניתנים במסלול של ריבית Principle reduction: החזר המימון- יחושב על מרכיב הקרן בלבד. זה הוא מרכיב רווח נוסף כל עוד הנכס יכול לשלם את החזרי המימון. רווח זה נובע מהיחס בין ההון בנכס לבין המימון. LTV (loan to value): אחוז המימון ביחס לעלות הכוללת של הנכס. DCR (Debt Coverage Ratio): היחס בין הרווח התפעולי לבין החזר המימון בתקופה זהה. מומלץ שלא לרכוש נכסים מניבים שה-DCR נמוך מ- 1.2. (יחס DCR ממוצע לנכס מניב 1.6). LLC (Limit Liability Company): שותפות מוגבלת. לרב, נכסים הנרכשים להשקעה בארצות הברית יירשמו תחת חברה מקומית בבעלות המשקיע. ל-LLC אין חיוב במס חברות, בעלי החברה חייבים במס ישיר. Title insurance: רישום נכס בצורה בטוחה. בכדי לקבל נכס נקי משעבודים, תביעות עבר, עיקולים וכיוצא באלה. חייבים לבצע את רישום הנכס בצורה זו ולא לחסוך – שכן בסופו של דבר הזול עלול להתברר כיקר. K1: טופס תשלום מס שנתי. טופס זה מהווה ניכוי מס במקור להכנסות מארצות הברית, את טופס זה יש להציג לפקיד השומה כדיווח על ההכנסות. על פי חוק חייב תושב ישראלי לדווח על הכנסותיו בכל מקום.