טל ישראל
אין עוררין על כך שהשקעות בנדל”ן בארה”ב הן בין ההשקעות המוצלחות ביותר שיכלו המשקיעים לבחור בשנים האחרונות. עם תשואות עדיפות בהרבה על התשואות בשוק ההון כבר קרוב לעשור, אין פלא שרבים מהמשקיעים רואים בנדל”ן את אפיק השקעה האטרקטיבי ביותר, במיוחד עכשיו, לאחר שהנשיא החדש שנבחר בארה”ב הוא איל נדל”ן, שכבר הבטיח להשקיע את מירב מאמציו בתחום הנדל”ן והתשתיות.
שוק ההון אינו מציע כיום אלטרנטיבה אמיתית למשקיעים והעניין בהשקעות נדל”ן רק גובר.
עם ריבית של 0.5% בשנה על פיקדונות בבנק, כשמדד ת”א 100 רשם ב-3 השנים האחרונות תשואה של 6% בלבד, וכשהכסף שיושב בקרנות הפנסיה ובקופות הגמל מפסיד – העניין בהשקעות נדל”ן רק גובר. במשך כעשור היווה שוק הנדל”ן בישראל מקור ליצירת תשואה נאה, אך מחירי הדירות וצעדי האוצר דוחקים את רגלי המשקיעים להשקיע מעבר לים.
השקעה סולידית דרך מסלול מימון
ישנם לא מעט משקיעים שחוששים לבצע השקעה הונית משמעותית ולקנות נכס כעת. לאחר תקופת פריחה ממושכת בשוק הנדל”ן האמריקני – למשקיעים אלה יש כיום אפשרות לבחור להיכנס להשקעה דרך מסלול המימון, וכך לבצע השקעה סולידית יותר שמבטיחה להם הכנסה פאסיבית קבועה מדי רבעון, תוך שהם נמנעים מהסיכונים הטמונים בתנודות בשוויו של הנכס.
המשקיעים במסלול המימון מקבלים קדימות בקבלת ריבית קבועה מתוך הרווחים הצפויים בנכס על פני יתר המשקיעים
מסלול המימון אשר תופס תאוצה אדירה בשנים האחרונות בעולם ובעיקר בארה”ב, מאפשר למשקיע במסלול זה לתת את כספו כהלוואה לשותפות שמחזיקה בנכס נדל”ן מניב. בתמורה, המשקיעים במסלול המימון מקבלים קדימות בקבלת ריבית קבועה מתוך הרווחים הצפויים בנכס על פני יתר המשקיעים (בדומה לזכויות היתר והסיכון המופחת שיש למחזיקי אג”ח, לעומת מחזיקי מניות, כאשר מדובר בשוק ההון).
תשואה שאינה תלויה בעלייה או בירידת ערכו של הנכס
למעשה כיום כבר אחוז ניכר מסך ההשקעות בנדל”ן מניב בארה”ב מתבצעות במסלול המימון בהיקפים של מיליארדי דולרים ויש לכך סיבות טובות – בראש ובראשונה מדובר על מסלול שמתאים מאוד לאנשים שמחפשים את האפיק הסולידי ביותר במסגרת השקעת נדל”ן. בהשקעה מסוג זה, התלות של המשקיעים בביצועי הנכס היא הקטנה ביותר והתשואה שלהם, שנקבעת מראש, אינה תלויה בעליית או ירידת ערכו של הנכס בשוק.
במסלול מימון ההשקעה מוגנת על ידי בטוחות נדל”ניות הניתנות כנגד ההלוואה, ומבחינת ההיררכיה בין המשקיעים – משקיעי מסלול המימון נמצאים במקום מצויין, מיד אחרי הבנק
סיבה נוספת שנותנת יתרון משמעותי לבחירה בהשקעה בנדל”ן מניב דרך מסלול המימון, היא האפשרות של המשקיע ליהנות מהגנה טובה יותר על כספו. זאת מאחר שבמסלול זה ההשקעה מוגנת על ידי בטוחות נדל”ניות הניתנות כנגד ההלוואה. כלומר, המשקיע מקבל כשיעבוד את הזכויות הכלכליות והפיננסיות של השותפות בחברת הנכס. המשקיע מקבל כנגד ההשקעה מסמך שיעבוד אמריקאי פדרלי שמגדיר את זכויותיו העדיפות על פני כל משקיעי ההון בקבלת מלוא הריבית לה הוא זכאי על פי הסכם המימון, כולל בעת מכירת הנכס. בשורה התחתונה, מבחינת ההיררכיה בין המשקיעים – משקיעי מסלול המימון נמצאים במקום מצוין, מיד אחרי הבנק.
מסלול המימון מעניק למשקיע ביטחונות על כספו
לדברי יוליה כץ מחברת CiTYR , המציעה למשקיעים פרטיים את האפשרות לבצע השקעה בנדל”ן מניב למגורים בארה”ב, גם באמצעות מסלול מימון: “אנחנו פוגשים הרבה משקיעים שמאמינים בהזדמנויות ההשקעה בשוק הנדל”ן האמריקני, אבל חוששים לכספם. מסלול המימון מאפשר למי שמוכן לוותר על תשואה עודפת, שיכול היה לקבל אם היה משקיע במסלול ההון, לקבל בתמורה הורדה משמעותית של הסיכון. לכן, משקיע שחשוב לו מאוד נושא הבטחון, יעדיף להשקיע באפיק בו הוא נותן את המימון לעסקה, שמולה עומדים בטחונות של פי 3 על כספו. כלומר, להשקיע במסלול בו כל הכנסות הנכס משועבדות למממן, מיד לאחר השיעבוד לבנק”.
משקיע שחשוב לו מאוד נושא הביטחון, יעדיף להשקיע באפיק בו הוא נותן את המימון לעסקה, וכל הכנסות הנכס משועבדות לו מיד אחרי הבנק
“משקיע במסלול זה למעשה כמעט שאינו חשוף לתנודות בתשואה התזרימית, מפני שהדולרים הראשונים המתקבלים מההשקעה הולכים קודם כל אליו, ורק לאחר מכן למשקיעי ההון בפרויקט. במקרים בהם התשואה התזרימית המתקבלת מהפרויקט היא נמוכה, ואינה מכסה את גובה הריבית לה זכאי המשקיע, ריבית זו נזקפת לזכותו, ותתקבל בעת מכירת הנכס, לפני חלוקת רווח למשקיעים האחרים”.