מאת: עופר וילנקו, מנהל השקעות ראשי, CITYR
בעוד שבשוק המוסדי עסקאות נדל”ן בחו”ל, ובראשן בארה”ב, הן כבר חלק מפורטפוליו ההשקעות, הרי שבקרב משקיעים פרטיים ישנו עדיין פחד מסוים מכניסה לעסקאות נדל”ן. בבסיס החשש עומדת פעמים רבות ההנחה המוטעית לפיה רכישת נדל”ן מניב בחו”ל לצורך תשואה הינה השקעה מסוכנת.
אלא שהמציאות מוכיחה אחרת, ומה שטוב לגופים הגדולים ביותר בעולם יכול לעבוד היטב גם עבור משקי בית ומשקיעים פרטיים, בתנאי שבחירת הנכסים נעשית בצורה סולידית ומקצועית.
אז איך בוחרים נכס סולידי?
רוכשים דירה במתחם מגורים ולא בית פרטי: אין חולק על כך שרכישה עצמאית של בית פרטי בארה”ב עלולה להיות מסוכנת הרבה יותר מרכישת קבוצתית של מתחם מגורים מאוכלס ובעל היסטוריית תשואה בו הסיכון מתחלק על פני מספר גדול של שותפים ודירות. כך למשל, אם הבית הפרטי עומד ריק שלושה חודשים- אתם נושאים בהפסד לגמרי לבדכם וזהו סיכון משמעותי.
בוחרים נכס מניב ולא פרויקט יזמי: כניסה לפרויקט יזמי של בניית מתחם או בניין מאפס, מסוכנת הרבה יותר מרכישה של נכס מאוכלס שהתפוסה הממוצעת בו ידועה מראש. בעסקה יזמית, הבנייה עלולה להתעכב, המימון ייגמר או שחלילה הקבלן יפשוט את הרגל. כשהנכס כבר קיים ועובד- הסיכון יורד משמעותית.
מעדיפים נכס גדול לעומת נכס קטן: לאחרונה אנו רואים עלייה מתמדת ברכישות נכסי מולטי-פמילי (מתחמי מגורים סגורים ובטוחים) בעלי 200 יחידות דיור ומעלה על ידי הגופים המוסדיים הגדולים. כחלק ממדיניות ניהול סיכונים אחראית, הבינו גם הארגונים הפיננסים הגדולים שנכס גדול מפזר היטב את הסיכון ונחשב לבטוח יחסית.
גם בתחום הנדל”ן בחו”ל, ממש כמו בכל השקעה, ניתן לבחור ולהעדיף עסקה סולידית ויציבה שכמעט ואינה מסכנת את כספי הרכישה מחד, ומציגה פוטנציאל תשואה גבוה מאידך
בודקים את אוכלוסייה הנכס: העדיפו תמיד מתחמים שמאוכלסים על ידי אוכלוסייה ממעמד הביניים, בעלת דירוג אשראי גבוה. המשמעות: דיירים שעומדים בתשלומים וירידה משמעותית בסיכון שלכם.
מוודאים שיש מימון של בנק מוביל: בעסקאות גדולות, נהוג לממן את העסקה באמצעות הלוואה או משכנתא מבנק גדול. מימון של כ-75% מצד בנק גדול (כמו פראדי מאק או פאני מיי למשל) מבטיח בדיקת נאותות חשובה ליציבות וכדאיות העסקה. המשמעות: אם הבנק בדק את הנכס ומוכן לתת מימון משמעותי לעסקה- הוא מאמין בה לא פחות מכם וגם חולק אתכם את הסיכון.
קורס וידאו מקצועי – כך תשקיע נכון בנכס מניב בארה”ב
בשורה התחתונה, השקעה בנדל”ן בארה”ב יכולה להיות בחירה יציבה, סולידית ומניבה עבור הכסף הפנוי שלכם. כמו בכל השקעה, גם כאן חשוב לוודא שבחירת הנכס נעשית בצורה מקצועית ושקולה, שמורידה למינימום את הסיכון מבלי לפגוע בפוטנציאל התשואה.